Оформляя ипотечный кредит, заемщику следует быть готовым к дополнительным финансовым растратам – речь идет не только о расходах, связанных с получением ипотеки и ее оформлением, но и о страховании, которое может стоить немалых денег.
Обязательное и необязательное страхование
Страхование ипотечных рисков – одно из требований Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Однако лишь страхование залога (то есть квартиры) является обязательным, что отмечается в ФЗ. При этом на практике банки, заинтересованные в минимизации возможных рисков, требуют от заемщика оформить еще некоторые виды страховок. Как правило, под упомянутыми выше страховками подразумевается риск утраты жизни или трудоспособности и риск утраты права собственности на квартиру (титула). В совокупности со страхованием залога, все эти меры представляют собой комплексное страхование.
Итак, остановимся на каждом виде страхования подробнее:
1. Страхование залога (риск нанесения ущерба имуществу)
Оно подразумевает под собой страхование на случай пожара, аварии, взрыва, залива, стихийных и противоправных действий и другого ущерба, которому может подвергнуться ваша недвижимость.
В страховых компаниях такой вид страхования обойдется в среднем от 0,1% до 0,4% от стоимости самой недвижимости.
2. Личное страхование (Риск утраты жизни или трудоспособности)
Подобный вид страхования позволяет банку получить страховые выплате в случаях:
• Временной утраты трудоспособности (на срок от 30 до 120 дней в году) в результате несчастного случая;
• Инвалидности I и II группы, наступившей в результате несчастного случая;
• Инвалидности I и II группы, наступившей в результате общего заболевания;
• Смерти застрахованного в результате несчастного случая;
• Смерти застрахованного лица вследствие заболевания;
При наступлении страхового случая, страховая компания перечисляет банку-кредитору определенную сумму страхового возмещения, которая зачитается в счет оплаты кредитного договора.
Уточним, что людей старшего возраста, а также специалистов, чьи профессии связаны с риском для жизни, как правило, обслуживают по более высокому тарифу. Так, тарифы в различных компаниях варьируются от 0,2% и до 1,4% от стоимости недвижимости (помимо возраста и профессии значение также имеет и пол заемщика).
3. Титульное страхование (риск утраты права собственности на объект недвижимости)
Другими словами данный вид страхования защищает предмет залога от возможных юридических рисков. Итак, титульное страхование необходимо для получения банком выплат страхового возмещения в случаях, если сделка, на основании которой страхователем было приобретено право собственности на недвижимое имущество, была признана недействительной, поскольку совершена:
• в противоречие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
• без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п.1 ст. 170 ГК РФ);
• с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ);
• недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ) или ограниченно дееспособным гражданином (ст. 176 ГК РФ);
• несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ГК РФ) или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ);
• неправоспособным юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
• физическими или юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки (ст. 174 ГК РФ);
• дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
• под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
• под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
Кроме того, утрата титула может угрожать и жилью, которое приобретается на первичном рынке, если недобросовестный застройщик продал одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
Как правило, договор титульного страхования заключается на срок до 3 лет, так как согласно российскому законодательству, оспорить совершенную сделку можно в данный срок. Что касается стоимости страхования, то она составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости недвижимости.
О комплексном страховании
В целом, условия комплексного страхования, которое предлагают различные компании, схожи. Так, страхование от всех рисков обойдется заемщику в 1,5-2% от размера кредита в год. При этом, тарифы внутри указанной суммы могут различаться в зависимости от некоторых факторов. К примеру, стоимость страхования залога зависит от наличия отделки в квартиры, года постройки дома, его технического состояния, наличия перепланировок, а стоимость титульного страхования определяется «историей квартиры» – то есть тем, какое количество сделок было совершено с данной квартирой. Определенную сложность для страховых компаний представляет страхование жизни и трудоспособности заемщика, при котором следует учесть все риски, связанные со здоровьем, профессией и даже хобби клиента. Если сумма кредита превышает 100 тысяч долларов, то банки предлагают пройти заемщику медицинское обследование.
Ежегодно договор страхования продлевается, а сумма, подлежащая страхованию, постепенно уменьшается, поскольку сокращается размер вашего долга банку. Учитывайте и то, что, как правило, банки по истечении 3-5 лет не требуют продлевать договор титульного страхования, соответственно плата за страхование может сократиться до 0,4%.
Особые случаи страхования
Случается, что страховые компании отказывают заемщикам в выплате ущерба. В частности, если дело касается титульного страхования, то ущерб может не выплачиваться, если сделка купли-продажи оформлялась в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, а также в случае неуплаты налогов и необходимых сборов.
Страховщики отказывают в страховании следующих рисков:
• Риски, связанные с действиями властей, военными и террористическими действиями;
• Постепенное разрушение здания из-за осадки фундамента;
• Ущерб, нанесенный радиоактивными материалами
• В случае умысла со стороны застрахованного
Зачастую страховые компании имеют собственные «черные» списки недобросовестных застройщиков, поэтому заемщик может получить отказ в заключении договора страхования, если тот приобретает объект именно у такого застройщика.
Наступление страхового случая
Итак, выгодоприобретателем по договору страхования является банк – именно он получит выплату от страховой компании, если произойдет страховой случай. В противном случае, вся финансовая ответственность лежала бы на самом заемщике или же его поручителях.
Если произошел страховой случай, то самое первое, что необходимо сделать заемщику – это связаться со страховой компанией и банком-кредитором. Если в данном случае идет речь о страховании жизни и трудоспособности, то компании следует предоставить:
• оригинал полиса;
• листок нетрудоспособности (или свидетельство о смерти и копию паталогоанатомического исследования);
• заключение медицинской экспертизы и выписку из медкарты.
Если дело касается залога имущества в случае его повреждения или уничтожения, то потребуются:
• документы, подтверждающие право на собственность;
• заключения из полиции, МЧС или противопожарной службы;
• справка о возбуждении уголовного дела.
Наконец, при проблемах с титульным страхованием необходимы:
• страховой полис;
• удостоверение личности;
• документы, подтверждающие права на имущество;
• судебные документы.
