Затягивание сроков строительства – скорее правило, нежели исключение в строительстве. Застройщиков, которые точно в срок выполняют свои обязательства, можно буквально по пальцам пересчитать. При этом человек, заключивший договор долевого участия, обычно готов терпеливо ждать, когда дом будет построен, поскольку за прошедшее время объект незавершенного строительства увеличился в стоимости, а вложенные деньги с учетом инфляции стали «легче». Та же история и с «недоделками»: прождав несколько лет квартиру, ее владельцу дешевле удовольствоваться их минимальным устранением, чем расторгать договор.
Тем не менее, нужно твердо понимать, что расторгнуть договор долевого участия возможно, а в этой инструкции мы расскажем, как это сделать правильно.
На что нужно обращать внимание?
Зарегистрированный договор долевого участия (ДДУ) – не повод расслабляться. Для того чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами следует активно интересоваться ходом строительства в самой компании, а также периодически выезжать на строительную площадку, дабы составить личное впечатление о темпах работ. Сейчас очень популярно размещение на сайтах строительных компаний онлайн-камер, демонстрирующих ударное строительство. Если же ваши личные наблюдения свидетельствуют, что строительная компания не занимается вашим домом, и вы понимаете, что в поставленные сроки она явно не уложится, то тогда есть смысл задуматься о расторжении договора.
Впрочем, при любом отступлении от сроков и задержке сдачи объекта вы вправе потребовать неустойку от застройщика в суде, которая, как правило, определена в договоре или же равняется 1/150 (1/300 для юридических лиц) ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки. Это предусмотрено ФЗ №214, ч. 3, ст.7.
В каких случаях может быть расторгнут договор?
Если ожидание слишком затягивается, стоит задуматься над тем, способен ли застройщик вообще достроить этот объект и не объявит ли себя банкротом. Именно ситуация банкротства для дольщика наиболее трагична, поскольку в этом случае он может остаться не только без квартиры, но и без денег. Так что, заметив такие «тревожные» признаки, разумнее как можно скорее расторгнуть договор (разоряющаяся строительная компания не сможет выплатить средства каждому дольщику, так что в этой ситуации важно оказаться одним из первых, расторгнувших ДДУ).
Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», дольщик вправе отказаться от исполнения в одностороннем порядке договора в следующих случаях:
• Если застройщик не исполнил свои обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок;
• Если квартира построена с отступлениями от условий договора, которые привели к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для эксплуатации, предусмотренной договором;
• При существенных нарушениях требований к качеству квартиры.
Кроме этого, договор может быть расторгнут в судебном порядке по настоянию дольщика в следующих случаях:
• при прекращении или приостановлении строительства дома, в состав которого входит квартира, если имеются все основания полагать, что в предусмотренный договором срок жилье не будет передано дольщику;
• при значительных изменениях проектной документации строящегося дома, в состав которого входит квартира, в том числе существенного изменения ее размера;
• если имеют место быть изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома.
Обращаем внимание, что расторжение договора может происходить и по соглашению сторон, однако в таком случае ни одна из сторон не несет дополнительной ответственности (т.е. на выплату процентов рассчитывать дольщику не приходится).
Каков механизм расторжения договора?
Если вы считаете, что застройщик нарушил договор, и вы намерены его расторгнуть, то для этого вам достаточно послать по почте заказным письмом уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора застройщику. В течение 10-20 дней с момента отказа, дольщик получает полную сумму уплаченных им денежных средств и проценты за использование этих средств застройщиком – 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день пользования вплоть до получения уведомления об отмене договора. Правовым основанием для этого служит ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Кроме того, дольщик также может рассчитывать на получение компенсации за причиненные ему убытки, однако уже через суд.
Когда договор растрогается через суд?
Дольщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан;
2) существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера строящегося (создаваемого) многоквартирного объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
При расторжении договора в судебном порядке, следует обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика. В исковом требовании следует указать требования по возврату процентов за пользование вашими денежными средствами (если в добровольном порядке договор расторгнут не был, то это также необходимо указать в требовании). Как правило, расторжение договора через суд – дело небыстрое, поэтому с момента подачи вашего заявления может пройти несколько месяцев, прежде чем ваши требования будут удовлетворены.
Расторжение договора также подлежит регистрации в Управлении Госрегистрации. В том случае, если расторжение произошло в одностороннем порядке, одной из сторон договора необходимо предоставить копию уведомления другой стороны об одностороннем порядке расторжения договора в виде заказного письма с отметкой об оправке. Если же договор был расторгнут в суде, то тогда необходимо предъявить копию вступившего в силу и заверенного судебного решения.
