Вопрос расселения граждан из ветхого и аварийного жилого фонда на сегодняшний день остается наиболее актуальным для нашей страны, поэтому для его решения направляются огромные суммы из бюджетов различных уровней. Так, в Москве не первый год функционирует программа переселения граждан из пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения (1957-1968 годов постройки), которая должна завершиться в 2015 году, в Санкт-Петербурге уже на протяжении 5 лет борются с коммунальными квартирами в рамках городской целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», а многие крупные города, так или иначе, сталкиваются с изъятием земельных участков с жилыми домами под городские нужды (например, для строительства мостов и других важных объектов городской инфраструктуры). В любом случае жильцы отправленных под снос домов вынуждены озаботиться проблемой получения нового жилья, преследуя единственную цель – новое жилье не должно уступать их предыдущему месту проживания. И в настоящее время в данном вопросе существует множество нюансов, так как со времен СССР в Жилищном кодексе произошли существенные изменения.
Как известно, жилое помещение может быть приватизировано, то есть находиться в собственности, или же предоставлено по договору социального найма – при таком положении вещей, жильцы не имеют никаких прав на данный объект, независимо от того сколько лет они проживают здесь. Подобное разделение важно, так как именно от него зависит, какие права при переселении имеет жилец, и на какое жилье он может претендовать.
Общее правило при расселении, касающееся и нанимателей, и собственников, заключается в равнозначности предоставляемых жилых помещений (или квартиры). Если еще несколько десятков лет назад семья из 5 человек, проживающая в ветхой «однушке», могла получить квартиру большей площади и с большим количеством комнат (власти исходили из социальных норм, учитывали состав и количество членов в семье), то сегодня ее переселят в «однушку» той же площади, что и предыдущая квартира.
Если вы наниматель жилья
В соответствии со статьей 87 Жилищного Кодекса РФ, нанимателям в процессе расселения будет предоставлено другое благоустроенное жилое помещение или квартира также по договору соцнайма. Статья 89 ЖК РФ уточняет, что предоставляемое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
Таким образом, семья, проживающая в однокомнатной квартире, получит другую однокомнатную квартиру, при этом количество комнат в ней не обязательно будет соответствовать количеству комнат, расположенных в предыдущей квартире (например, наниматели могут получить квартиру-студию), так как это не предусмотрено законодательством.
Другое важное уточнение касается улучшения жилищных условий граждан, переселяемых из аварийного жилого фонда. Как полагают многие переселенцы, они вправе требовать предоставления квартиры большей площади, особенно в том случае, если в ней зарегистрировано и проживает большое количество человек, связывая это с улучшением условий проживания. Однако, стоит знать, что Жилищным кодексом данная мера не предусмотрена, а переселение носит компенсационный характер. То есть утерянное после сноса жилье вам компенсируют, а не предоставляют новое взамен старого. Улучшить жилищные условия возможно лишь одним путем – встав на учет по месту жительства как нуждающиеся в улучшении условий проживания.
Если вы собственник жилья
В ситуации с собственниками жилья дела обстоят сложнее, поскольку для них существуют два варианта решения данного вопроса, каждый из которых имеет свои подводные камни.
Порядок расселения собственников жилья регулируется статьей 32 ЖК РФ, где, в частности, описан первый вариант – выкуп жилого помещения. Причем покупателем может выступать как орган местного самоуправления, так и частный застройщик, изымающие землю для государственных или муниципальных нужд (п.1 ст.32 ЖК РФ). Что касается выкупной цены, сроков и других условий выкупа жилого помещения, то они определяются соглашением с собственником жилого помещения, которое включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ также указывается: «При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием». Так на компенсацию каких убытков может рассчитывать собственник? Помимо рыночной стоимости жилья в эту сумму могут быть включены расходы на переезд и расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, расходы на аренду квартиры и в некоторых случаях даже упущенная выгода.
В 9 пункте статьи 32 ЖК РФ предусмотрена следующая ситуация: «Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения». В дальнейшем по данному иску и будет определен размер выкупной стоимости дома, которую получит собственник.
Сообщить о том, что дом изымается для государственных или муниципальных нужд, службы должны не менее чем за год до этого планирующегося события. До этого же времени изъятие дома и земельного участка у собственника может происходить лишь при его согласии (п.4 ст.32 ЖК РФ).
Другой вариант – это предоставление другого жилого помещения (или квартиры) взамен сносимого.
Согласно пункту 8 статьи 32 ЖК РФ, «По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену». Обратите внимание на ключевое слово «может быть», то есть предоставление другого помещение допускается, но не производится в обязательном порядке. Кроме этого, в законе напрямую не указывается, как рассчитывается площадь другого жилого помещения и сколько комнат в нем должно насчитываться.
Если собственник согласился на предоставление в собственность другого жилого помещения, выкупная стоимость которого ниже стоимости старого жилья, ему полагается выплата данной разницы. В противоположной ситуации – когда изымаемое жилье дешевле предоставляемого – эту разницу уже выплачивает сам собственник.
Наконец, собственникам необходимо знать, что их требования о предоставлении жилого помещения в определенном районе города незаконны, поскольку в соответствии со статьей 89 ЖК РФ другое жилое помещение должно лишь располагаться в границах этого населенного пункта.
