В соответствии с федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отныне с 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью. Это означает, что теперь подлежат регистрации только право собственности другие вещные права на недвижимое имущество, а также ограничения таких прав и обременения имущества. Таким образом, как указывается в пояснительной записке, в целях усовершенствования гражданского законодательства была устранена система «двойной» регистрации в отношении объектов недвижимости.
Чем грозит такое изменение в законодательстве? В каких случаях регистрация сделок все еще обязательна и как теперь можно обезопасить сделки с недвижимостью?
Как было раньше и как сейчас
Ранее при совершении сделок с недвижимостью на основании договоров купли-продажи жилого помещения, купли-продажи предприятия, дарения и ренты требовалась обязательная государственная регистрация с уплатой государственной пошлины (от 400 рублей), причем не только перехода права собственности, но и самих договоров. После принятия соответствующих изменений государственная пошлина будет выплачиваться только при регистрации права собственности, возникшего на основании договора, а значит, граждане смогут ощутить экономию средств.
Какие сделки подлежат регистрации, а какие нет?
В соответствии с частью 8 статьи 2 принятого закона, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного закона. Таким образом, регистрации не подлежат следующие сделки:
• договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558);
• договора купли-продажи предприятия (ст. 560);
• договора дарения недвижимого имущества (ст. 584);
• договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584);
• договора аренды недвижимого имущества (ст. 609), в том числе здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года (ст. 651);
• договора аренды предприятия (ст. 658).
При этом, обращаем ваше внимание, что отмена регистрации сделок действует для сделок, заключенным с 1 марта. В отношении сделок, заключенных ранее этого срока, гражданам беспокоиться не стоит, так как они по-прежнему действительны.
Что касается договоров ипотеки и долевого участия, то они как и раньше должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Об этом свидетельствует п.1 ст. 164 («Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и п.3 ст. 339 («Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом»).
Надо ли регистрировать договор аренды?
Согласно пункту 1 статьи 8.1 ГК РФ, ограничения прав и обременения имущества государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи, подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено федеральным законом.
Договор аренды влечет за собой обременение для собственника жилья, который, сдавая недвижимость в аренду, не может самостоятельно его использовать, а значит, является основанием для регистрации данного обременения. Поскольку в принятом законе нет указаний на отмену госрегистрации аренды недвижимости в качестве обременения, то она может быть зарегистрирована именно как обременение.
Принятые изменения также не отменяют закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где описана процедура регистрации аренды как обременения. В соответствии со статьей 1 данного закона о регистрации прав содержания понятия ограничения (обременения), к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, и в том числе аренда.
Все это говорит о том, что с 1 марта 2013 года по-прежнему сохраняются правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.
Влечет ли за собой отмена регистрации обязательную нотариальную регистрацию сделок?
Безусловно, принятие изменений в закон о регистрации сделок у многих граждан вызывает вопрос об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью.
В принятом законе сохранено положение о том, что нотариальному удостоверению подлежат сделки с недвижимостью только в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон, что, по сути, является повторением уже имеющейся нормы российского законодательства.
При этом многие специалисты отмечают, что с учетом отмены регистрации некоторых договоров (см.выше), в будущем законодатели могут ввести положение об обязательном нотариальном удостоверении некоторых договоров с недвижимостью.
Пока же нотариальному заверению, согласно законодательству, подлежат:
• Договоры ренты;
• Брачные договоры;
• Завещания;
• Продажа недвижимости, которая находится в долевой собственности или принадлежит двум супругам (заверяется согласие).
