Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое

Перевод помещения в нежилое – это гражданско-правовая процедура, которая позволяет изменять назначение объекта. Операция дает возможность использовать квартиру или комнату с максимальной выгодой (чаще всего в торговых целях). Она проводится с обязательным переоформлением документов и тщательной проверкой всех сопутствующих договоров. В 2000-2010-х годах подобные переводы пользовались большой популярностью как у физических, так и у юридических лиц, но в 2022-2023 процент проведения таких сделок резко упал, в т.ч. из-за введенных законодательных ограничений.

Коллектив авторов Reforum.Ru

Перевод помещения в нежилое – это гражданско-правовая процедура, которая позволяет изменять назначение объекта. Операция дает возможность использовать квартиру или комнату с максимальной выгодой (чаще всего в торговых целях). Она проводится с обязательным переоформлением документов и тщательной проверкой всех сопутствующих договоров. В 2000-2010-х годах подобные переводы пользовались большой популярностью как у физических, так и у юридических лиц, но в 2022-2023 процент проведения таких сделок резко упал, в т.ч. из-за введенных законодательных ограничений.

Нормативно-правовая база: использование законов для перевода

Перевод жилых помещений в нежилые регламентируется рядом законодательных актов, в т.ч. Главы 3 ЖК РФ и ФЗ №116. В этих нормативных бумагах указывается план действий для изменения целевого назначения объекта, а также описываются все правовые последствия и обязанности нового собственника после получения согласий и отказов на перевод. На эти и другие НПА необходимо ссылаться при организации собраний и составлении официальных жалоб и претензий в государственные органы (в случае получения отказа на переоформления статуса). Также с указанными нормативами следует ознакомиться заранее: непосредственно до подачи заявления. Это поможет учесть все узкие моменты и снизит вероятность отказа при направлении документов. Так, в рамках закона к нежилому объекту выставляют следующие требования:

• наличие отдельного входа на улицу (согласно некоторым НПА, для нежилого помещения нельзя использовать подъезд);

• обособленность (нежилое помещение не должно быть частью какой-либо квартиры);

• коммерческий характер использования (такой объект не может являться и считаться местом постоянного проживания);

• отсутствие арестов, залогов и прочих обременений со стороны третьих лиц (при этом клиент может подать заявку на перевод помещения сразу же после погашения ипотеки).

Жилое помещение, которое будет переоформлено в нежилое, должно занимать первый этаж. Если оно расположено выше, то нужно смотреть на объекты под ним: если они также нежилые, то переоформление может пройти успешно (при условии получения согласий от соседей снизу).

Когда нужен перевод в нежилое помещение

Перевод квартиры в нежилое помещение – это необязательная процедура. Не существует никаких законодательный требований, по которым собственник обязуется изменить целевое назначение объекта. Эта операция проводится всегда по желанию вне зависимости от расположения и технических данных помещений. Единственным основанием для перевода помещений является экономическая обоснованность. Если собственник понимает, что с нежилым статусом этот объект будет иметь большую ценность, то тогда изменение назначения считается обоснованным. Это справедливо для площади, которая находится:

• на первой линии с хорошим подъездом;

• на первом этаже в проходном месте;

• рядом с остановками общественного транспорта (автобусов, электричек, трамваев);

• в пешей доступности от метро и т.д.

Некоторые предприниматели решают перевести статус помещения, если у них есть в собственности квартира на первом этаже, и они планируют вести торговлю. Но делать так не стоит. Далеко не каждая недвижимость подходит для расположения магазина. Можно вложиться в переоформление документов, ремонт, установку мебели/техники и остаться в минусе, т.к. проект просто не взлетит из-за плохого месторасположения. Т.е. основное, что должно волновать собственника помещения при возникновении вопросов о переводе объекта – это локация. Если квартира расположена в непроходном месте в существенной удаленности от основных транспортных узлов, лучше не вкладывать деньги в ее облагораживание. Такой объект лучше продать или сдать в качестве обычного жилья (хотя если квартира находится в плохом и неактивном районе города, она изначально неликвидна: от такого помещения нужно оперативно избавляться, особенно во время кризиса, т.к. в дальнейшем оно будет только дешеветь).

Необходимые документы для перевода площади на собрании (кворуме) собственников и в Росреестре

Для того, чтобы перевести недвижимое имущество в офисный или торговый объект, необходимо предоставить:

• заявление, составленное по образцу с указанием ключевых особенностей объекта и с согласием на дополнительные проверки;

• паспорт заявителя или его официального представителя;

• правоустанавливающие документы на помещение (оригиналы или копии, заверенные нотариально);

• техплан, поэтажный план, проект переустройства;

• протокол общего собрания (кворума) собственников жилья с указанием количества голосов;

• выписку из домовой книги с отметкой об отсутствии прописанных лиц в конкретном помещении;

• письменные согласия всех собственников квартир в многоэтажном доме и подъезде (для голосов «ЗА»);

• разрешение ЖилИнспекции на проведение перепланировки и реконструкции (если собственник собирается изменить конфигурацию внутренних перегородок помещения).

Дополнительно могут потребоваться справки ПНД и НД, а также доверенности, подтверждающие полномочия представителя собственника (в том случае, если владелец помещения действует через доверенное лицо и не собирается принимать прямого участия в решении указанного вопроса).

Сколько стоит перевести помещение в нежилой фонд

Основные расходы при переводе приходятся на оформление технической и проектной документации: экспликации, поэтажного плана, техпаспорта и технического плана. Помимо этого придется внести госпошлину за государственную регистрацию прав собственности и процент за разницу в ценах жилого и нежилого объектов. Точные суммы зависят от конкретной ситуации.

Также стоимость операции может быть увеличена, если клиент обратится в специализированную компанию (в т.ч. риелторское агентство) и закажет сбор документов у профессионалов. Цены на услуги таких фирм зависят от региона расположения, объема услуг, технических особенностей объекта, сложностей получения согласий других жильцов и т.д.

Сумма официальных и неофициальных финансовых трат на перевод в коммерческий объект может достигать нескольких миллионов рублей. В маленьких городах стоимость меньше, но за хороший объект в правильной локации в крупном городе муниципалитет будет бороться до конца, выжимая все возможные ресурсы из заявителя. Т.е. не стоит связываться с переводами квартир на первых этажах в лакомых местах без административного ресурса.

К каким проблемам стоит готовиться

Судебная, юридическая и простая риелторская практика полна реальными кейсами по переводам жилых объектов в жилые. Однако все те, кто пробовал произвести такое переоформление (или даже выполнил его), сталкивались с определенными проблемами. К ним стоит быть готовым любым собственникам объектов, которые планируют изменить назначение жилья. О некоторых проблемах рассказывается в таблице ниже.

Самое главное, к чему должен готовиться собственник, решивший перевести статус жилья: это денежные траты. Помимо стандартных оформительных затрат владельцу придется договариваться как с официальными лицами, так и с соседями по дому или подъезду. Конечно, в отдельных случаях удается решить вопрос в судебном порядке (есть немало рабочих кейсов, когда суд обязывал муниципалитет аннулировать отказ по переводу помещения), но подобные разбирательства требуют времени и также денежных трат – уже на адвоката. Т.е. в большинстве случаев проще и дешевле договориться на месте, а не доводить дело до суда (более того: никто не может гарантировать, что отказ удастся опротестовать, а неофициальная такса после подобного «бодания» может вырасти в разы).

Техническая сторона вопроса

В рамах перевода жилого помещения в нежилое особое место занимают технические согласования и проектная деятельность. Они напрямую влияют на возможность переоформления документов и установление нового статуса объекта.

Подготовка проектной документации для помещения

Перед подачей заявок нужно подготовить виртуальную модель будущего помещения с учетом планировки, дизайна фасада, благоустройства придомовой территории и т.д. Также необходимо приложить все имеющиеся документы на жилье и подготавливаться к техническому согласованию архитектурного проекта.

Согласование плана помещений

Проект архитектора нужно утвердить с разными ведомствами: с Архитектурно-планировочным управлением, с газовой компанией, с местной администрацией и т.д. Точный список учреждений, в которых необходимо проводить согласования, зависит от технических особенностей помещения. Его можно уточнить заранее в рамках первичного обращения в муниципалитет.

Переговоры с жильцами многоквартирного дома и подъезда

По закону для того, чтобы перевести жилые помещения в нежилые, необходимо получить разрешение остальных собственников квартир в МКД. Для этого необходимо собрать соответствующее собрание жильцов дома. Если кто-то не сможет явиться лично, придется опрашивать заочно. Для того, чтобы получить разрешение на указанное переоформление статуса, нужно не менее 2/3 согласий от всех владельцев (в т.ч. и в коммунальных квартирах). Этот этап переоформления считается самым длительным, т.к. соседи обычно сильно противятся любым изменениям, ведь нежилое помещение может легко превратиться в круглосуточный бар, клуб, ночлежку и т.д. Важно на этом этапе объяснить собственникам, что никто не собирается устраивать из квартиры притон, а магазин продуктов или аптека, расположенные на первом этаже, будут полезны и самим собственникам помещений в доме (подъезде) .

Но лучше на собраниях подобным разъяснениями заниматься не лично, а через посредника (риелтора, адвоката, юриста). Специалисты подобного профиля имеют большой опыт в переводах жилых помещений, а потому примерно представляют, с какими претензиями и отказами столкнутся при переговорах с владельцами недвижимости. Они умеют работать с возражениями и смогут убедить соседей подписать разрешение вне зависимости от того, сколько именно человек будет против оформления на самом собрании (кворуме).

Как перевести жилой объект в нежилой: пошаговая инструкция

Стандартный перевод квартиры в коммерческое помещение представляет собой многоэтапный процесс, который включает в себя:

• проверку критериев для перевода площади в нежилое помещение;

• получение согласия соседей и участников ТСЖ (причем в голосовании должны участвовать собственники и жилых, и нежилых помещений подъезда: голос каждого может оказаться решающим);

• сбор документации на имущество (все необходимые справки можно собирать параллельно с получением разрешения от собственников других квартир и подписание соответствующих протоколов);

• регистрацию изменений в Росреестре с получением соответствующих выписок на указанное помещение.

Сроки проведения всех процедур и этапов строго индивидуальны. Для того, чтобы узнать примерные даты, можно обратиться в риелторское агентство. Риелторы или юристы проанализируют ситуацию, пообщаются с владельцами соседних помещений и дадут примерный прогноз успешности дела.

Проверка помещения: как объект подходит под критерии

По закону переоформить в нежилое помещение можно только ту квартиру, которая находится в собственности и не имеет обременений. Также в ней не должно быть прописанных и временно зарегистрированных. Дополнительное требование к таким объектам уточняется в индивидуальном порядке в зависимости от региона, конкретного муниципалитета, состояния дома и численности жителей подъезда.

Получение согласия соседей

Соседи будут против организации очередного магазина или кафе в доме, поэтому собственник помещения должен изначально продумать механизмы всех потенциально опасных и каверзных вопросов, чтобы иметь возможность ответить на них четко и аргументированно. Это позволит получить максимальное количество согласий. При этом особое внимание следует уделить квартирам, которые соприкасаются с помещением, которое переводят. Если их владельцы будут против изменений, то ничего не удастся сделать даже в том случае, если остальные соседи согласятся на переоборудование и реконструкцию. Согласие этих физлиц необходимо оформить отдельным документом. Разрешение берется у каждого владельца объекта, и при этом в нем указывается:

• ФИО;

• дата рождения;

• реквизиты паспорта;

• адрес помещения и его площадь;

• реквизиты свидетельства права собственности (при наличии);

• данные из ЕГРН;

• согласие на перевод (в отдельных случаях им может быть также одобрена перепланировка, если на общем собрании или кворуме был поднят и этот вопрос);

• дата оформления и подпись.

Документ можно оформить «от руки». Единого шаблона нет. При возникновении каких-либо вопросов, спорных моментов и проблем, можно обратиться в юридическую контору или адвокатский центр. Специалисты подскажут, как лучше составить указанный документ для того, чтобы он имел юридическую силу и был максимально легитимным для переоформления статуса помещения.

Сбор документации для собрания и перевода помещения

При составлении документационного пакета используются копии, но в рамках подачи заявки клиент должен предоставить также и оригиналы. Все предоставляемые справки необходимо указать в приложении к заявлению. При этом по закону заявитель имеет право не представлять свидетельство о праве собственности на помещение, которое переводят, план с его техническим описанием и поэтажный план здания. Эти бумаги организация, осуществляющая перевод помещения, может запросить самостоятельно.

Регистрация

Для регистрации в Росреестр можно обратиться напрямую в отделение ведомства или же направить заявку через МФЦ и портал Госуслуг (в электронном виде). Вне зависимости от выбранного способа подачи запроса, процесс рассмотрения заявления пройдет с учетом всех законодательных требований и нормативов. При этом Росреестр может не зарегистрировать перевод, если посчитает, что заявители подали не все справки (т.е. перед обращением в ведомство нужно еще раз тщательно проверить комплектность документационного пакета и удостовериться в наличии прав на проведение переоформления).

Действия после получения разрешения

Если получение разрешения на перевод помещений пройдет достаточно гладко, необходимо подавать заявление и документы в Департамент жилищной политики и Жилищной инспекции. Учреждение проанализирует запрос и выдаст заключение о возможности проведения переоформления статуса квартиры и последующей реконструкции.

Что делать, если не удалось получить положительное решение

В большинстве случаев запрет на организацию нежилого помещения в многоквартирном доме получается из-за того, что собственники других квартир не хотят такого соседства. Переубедить их крайне трудно, а подкупить еще сложнее (особенно в домах в хорошей локации, где каждый владелец жилья имеет нормальный доход). В этом случае можно:

1. Незаконно вести коммерческую деятельность в этом помещении, не обращая внимание на запрет. В подобном формате сможет существовать компания, в которую не ходят клиенты. Если же фирма начнет мешать спокойствию соседей, они вызовут полицию, нажалуются в администрацию и сделают все возможное, чтобы убрать этот «квартирный бизнес» из подъезда.

2. Продать квартиру и купить офис или торговое помещение. Но придется чем-то жертвовать, т.к. хорошая коммерческая недвижимость дорого стоит.

3. Снять офис, склад или магазин. Объекты в хороших локациях быстро разбираются, но, если повезет, можно найти недвижимость в проходном месте (нужно только заранее оценить количество трафика, чтобы не переплатить) .

4. Опротестовать отказ в суде. На возможность аннулирования отказа влияет его форма и причины. Для того, чтобы узнать потенциальную возможность отмены решения, следует обратиться к профильному адвокату и предоставить ему основные документы (специалист посмотрит справки и скажет, на что именно заявители имеют право).

При переводе помещения в нежилое необходимо предусматривать все риски, в т.ч. надо понимать, что вероятность отказа достаточно велика, и нужно подготавливать «запасной аэродром».

Краткий вывод

Перевод жилого помещения в нежилое – это сложное мероприятие, которое требует времени, денежных затрат и сил на длительные переговоры. Затевать подобное переоформление можно только в том случае, если владелец уверен в последующем гарантированном получении дохода. Если же никаких гарантий нет, а место не является проходным, лучше оставить все как есть: ни к чему, кроме как к сливу денег, это не приведет (можно даже сначала попробовать вести бизнес на этом объекте без официального оформления и зарегистрировать все потом: после получения представления об успешности локации).

Помимо этого после перевода площади необходимо в обязательном порядке соблюдать требования пожарной безопасности, санитарные нормы и экологические требования. В противном случае соседи могут написать большое количество жалоб в Роспотребнадзор и другие учреждения, т.к. подобные нарушения недопустимы для любых фирм, но для организаций, которые находятся в многоквартирных домах, они особенно недопустимы. Если вызванная комиссия найдет нарушения, у собственника нового нежилого помещения могут возникнуть проблемы.