Приобретение жилья при долевом строительстве всегда связано с определенными рисками. И даже если вам повезло с застройщиком и удалось найти квартиру, соответствующую вашим требованиям и по цене, и качеству, могут возникнуть личные обстоятельства, которые помешают полностью выплатить стоимость квартиры в новостройке. Это может быть переезд, потеря работы, внезапно возникшие траты, банальное изменение планов. В таких случаях есть возможность заключить договор уступки права требования, простыми словами, перепродать квартиру в строящемся доме другому лицу.
Нужно понимать, что изначально продавец заключает договор долевого строительства и регистрирует новое жилье. Договор уступки права требования, говоря юридическим языком, предполагает отсрочку исполнения обязательства по передаче квартиры со стороны застройщика. Он возможен только тогда, когда у застройщика есть неисполнение обязательство по основному договору, то есть когда дом еще не сдан в эксплуатацию.
Важно, что продавать может человек как купивший ее по договору, заключенному в соответствии с законом об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, так и по предварительному договору. Предметом договора при этом выступает не квартира, а право на ее получение. Но когда жилплощадь приобреталась по предварительному договору купли-продажи, который не регулируется этим законом, то после заключения договора уступки к новому покупателю переходит право требовать не передачу квартиры, а заключение основного договора.
Но квартира может перепродаваться не только спонтанно, ввиду жизненных обстоятельств, но и с целью заработать. Инвесторы приобретают жилье на ранних этапах строительства, когда цена значительно ниже, а после выигрывают на разнице перед самой его сдачей в эксплуатацию. Причем часто это происходит несколько раз, образуя цепочку, поэтому покупателю необходимо учитывать, что таких звеньев должно быть как можно меньше.
Перед заключением договора необходимо подробно ознакомиться с договором долевого участия, выяснить, была ли цена договора оплачена полностью, и не приобреталось ли жилье в кредит. В последнем случае должно быть согласие банка на перевод долга. Причем для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, то есть застройщика, если иное не предусмотрено законодательством. Однако если компания не была письменно уведомлена об этом, новый кредитор несет риск неблагоприятных для него последствий: застройщик имеет право не исполнить обязательства, если нет доказательств перехода права к другому собственнику. Также нужно быть готовым к тому, что у многих застройщиков существуют собственные правила, согласно которым иногда при заключении такого договора необходимо заплатить застройщику определенную сумму - это может быть процент от стоимости будущего жилья или фиксированная сумма, причем иной раз немалая.
На что еще необходимо обратить внимание?
Цена квартир в доме перед сдачей чаще всего выше, чем на начальном этапе строительства. Если цена по договору уступки права требования незначительно отличается от первоначальной и даже ниже ее, нужно быть особенно бдительными, так как объект вполне может являться долгостроем или иметь существенные недостатки.
Если квартира за время строительства много раз переходила из рук в руки по этим договорам, возможно, вы имеете дело с мошенниками. Также необходимо быть осторожными при покупке квартиры у юридического лица. Безопаснее отдать все документы на проверку независимым юристам во избежание недоразумений в будущем.
