Продажа любого объекта недвижимости, будь то квартира, дом, гараж или дача, согласно Налоговому кодексу РФ (подпункт 5, пункт 1, статья 208) сопровождается уплатой налогов. Однако есть ряд факторов, предусмотренных законодательством и снижающих сумму налоговой выплаты.
Если вы владели продаваемой собственностью свыше 3 лет
В этом случае от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) вы освобождаетесь полностью, поскольку вам предоставляется имущественный налоговый вычет на всю сумму дохода от продажи.
При этом если раньше, независимо от нулевых выплат, вы обязаны были подать декларацию о реализации недвижимости в налоговые органы, то сейчас продавцы имущества, владеющие им не менее 3 лет, также освобождены и от этой обязанности (основание – изменения в пункте 17.1 статьи 217 и подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса РФ). Эти изменения касаются сделок, совершенных с 01.01.2009 года.
Если вы владели продаваемой собственностью менее 3 лет
Вам придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Однако существует возможности для уменьшения этого налога:
• вычет. Вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет – это некая сумма, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости эта сумма составляет 1 000 000 рублей в календарный год. Об этом сказано в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Допустим, если вы продали квартиру за 3 миллиона рублей, то в налоговые органы вы заплатите 260 тысяч рублей ((3 000 000 – 1 000 000)X 13% = 260 000).
Предположим, у вас несколько квартир, которыми вы владеете менее 3-х лет, в этом случае, если вы продаете их в одном году, то вычет в миллион можно использовать только по одному объекту. А если продавать их в разные годы, то можно каждый раз уменьшать налогооблагаемый доход на миллион.
• расходы по квартире. Вы можете минимизировать налоговые выплаты, вычтя сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, причем в независимости от того, когда вы их понесли. Если брать в качестве примера все ту же квартиру, которую вы продали за 3 миллиона рублей, притом, что приобретали ее за 2 миллиона рублей и владели менее трех лет, то при использовании данного права сумма налога составит ((3 000 000 – 2 000 000)Х 13% = 130 000).
Внимание! Использовать и вычет, и расходы по одной и той же квартире, просто суммировав их нельзя. Нужно выбрать что-то одно: либо вычет, либо расходы.
Что такое взаимозачет?
Если вы продаете квартиру и в этот же год (в тот же налоговый период) покупаете новую, то по вашему заявлению налоги могут быть взаимозачтены, так как при приобретении жилья вы можете получить налоговый вычет на сумму максимально 2 000 000 руб.). Однако воспользоваться таким правом вы может лишь раз в жизни (Заметим, что этот вычет не отнимает у вас также права воспользоваться вычетом с прибыли до 1 миллиона или вычетом на сумму расходов). Например, если вы продаете квартиру за 3 000 000 и покупаете себе за 4 000 000 руб., то сумма НДФЛ ((3000000- 1000 000)- 2000 000))Х 13%= 0.
Как определяется срок владения недвижимостью?
Если недвижимость получена по договору приватизации, то срок владения исчисляется только с момента приватизации (независимо от того, сколько лет вы жили в ней раньше по договору социального найма).
Если это договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, если вы получили квартиру после сноса дома — это момент регистрации договора в регистрационной палате.
Если дом — новостройка, то три года отсчитываются со дня получения свидетельства о регистрации права собственности. Если вы получили недвижимость по наследству, то срок владения недвижимостью исчисляется со дня смерти наследодателя. Если ваша квартира, находится в кооперативном доме, то срок владения недвижимостью считается со дня полной выплаты денежного пая (а не со дня получения свидетельства о регистрации в регистрационной палате).
Когда и как нужно оплатить налог?
Налог должен быть уплачен в период до 15 июля года, следующего за годом, когда и была совершена продажа, и никак не позже. В противном случае, налоговая служба вправе применить штрафные санкции в отношении вас (в основном, 5% от суммы налога каждый месяц, спустя шесть месяцев «неуплаты» этот процент возрастает).
Какие документы нужны для подтверждения вычета или расходов?
К заполненной декларации нужно приложить копии следующих документов: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, акт приема-передачи, расписка в передаче денег (или иной платежный документ).
Нерезиденты РФ при продаже недвижимости должны уплатить налог в 30%. Согласно п.2 ст.207 НК РФ в целях обложения НДФЛ к налоговым резидентам относятся физические лица, фактически находившиеся в РФ не менее 183 календарных дней (шесть месяцев) в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом период нахождения физического лица в Российской Федерации не должен прерываться на периоды выезда за пределы страны для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Эти данные подтверждаются соответствующими пометками в паспорте о пересечении границы. И, следовательно, все другие физические лица являются нерезидентами.
Какова ответственность за непредставление декларации?
Непредставление декларации – это налоговое правонарушение и влечет взыскание штрафа в размере 5% от суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей.
Непредставление же декларации более чем на 180 дней уже повлечет взыскание штрафа в размере 30% от суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10% от суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.
