Все чаще и чаще звучат речи о том, что рынок аренды пора выводить из тени, поскольку доходы от сдачи в аренду по большей части остаются скрытыми. Федеральная налоговая служба планирует в 2013 году ужесточить контроль над неплательщиками. Попытаемся разобраться, какой налог требуется платить по закону и чего следует опасаться тому, кто этот налог не платит.
Как можно доказать, что собственник сдает квартиру в аренду?
Выявить арендодателя-неплательщика может по сигналу от бдительных недоброжелательных соседей участковый милиционер, затем передав информацию в налоговые органы. При этом проживающий в квартире должен заявить, что он квартиру снимает и оплачивает арендодателю. Если жилец заявит, что он родственник или друг собственника квартиры и проживает бесплатно, то доказать обратное практически невозможно, во всяком случае пока этим никто не занимается.
«Настучать» на собственника может и сам арендатор. Доказательством сдачи в аренду может служить факт оплаты за квартиру, а подтверждением этого – договор и расписка о получении денег, либо факт безналичного расчета.
Чего стоит опасаться арендодателю, не выплачивающему налог?
Помимо неспокойного сна и нечистой совести, арендодателю, не уплачивающему налог государству, может грозить оплата налога за весь прошедший период, а также штраф от 20% до 40% неуплаченной суммы.
Кроме того, в случае форс-мажора (например, затопления соседей, ограбления и т.п.), когда вопрос с жильцом невозможно решить мирным путем, и арендатору необходимо обращаться в милицию или суд, то он неминуемо встанет перед дилеммой: решить свои проблемы с помощью государственных органов и самому на себя фактически донести или отказаться от законных притязаний.
Как платить налог?
Получение доходов от аренды, равно как и всех остальных доходов физических лиц, предполагает необходимость уплаты 13% налога (НДФЛ). Ежегодно, с 1 января по 30 апреля, законопослушный гражданин, получающий такой доход, сдавая квартиру, дачу или гараж, обязан подать декларацию в налоговый орган по месту жительства и указать в ней свои доходы за прошедший год. Сумма налога, подлежащего оплате, рассчитывается как 13% от суммы дохода за прошедший календарный год. Доход определяется по сумме, указанной в договоре, но вероятность, что кто-то будет проверять это соответствие - минимальна.
Как платить налог как ИП?
Существует другой вариант оплаты налога – это регистрация арендодателя как индивидуального предпринимателя. ИП платит налог на доходы в размере 6% при выборе упрощенной системы налогообложения. Если вы хотите пойти по этому пути, то необходимо зарегистрироваться в налоговой службе как ИП, причем до того, как вы начали деятельность по сдаче в аренду. Индивидуальные предприниматели должны вести книгу доходов и расходов, либо, что проще, получать доход на банковский счет ИП. Кроме того, ИП должен платить взносы в пенсионный фонд и фонд социального страхования, вне зависимости от того, получает он доход от сдачи квартиры в наем или временно ничего не имеет.
Патент на аренду
Нововведением последних лет является покупка патента, при одновременной регистрации арендодателя в качестве ИП (ст. 346.25.1.НК РФ). Годовая стоимость патента определяется как 6% от потенциально возможного годового дохода и может быть приобретен на срок от 1 месяца до года. Размер возможного годового дохода определяется местными законодательными органами.
Закон "О внесении изменений в Закон Новосибирской области "О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Новосибирской области" № 277-ОЗ от 29 ноября 2012 года определяет эти суммы. Так например, возможный доход от сдачи 1 объекта (квартира, дача) на территории города численностью более 1 миллиона человек определен как 150 000 рублей в год, а соответственная стоимость патента будет 9 000 рублей в год. Не забываем о том, что оплата в Пенсионный фонд и ФСС также обязательна.
