Приобретая квартиру, невнимательный покупатель может даже не догадываться о том, что в ней проведены какие-либо перепланировки, которые к тому же никак не согласованы. В любом случае, приобрели ли вы такую квартиру осознано или обнаружили самовольные перепланировки уже после покупки недвижимости, отвечать придется именно вам, поскольку, согласно законодательству РФ, ответственность за действия по переустройству жилья несет именно собственник, даже если изменения в устройство квартиры были внесены задолго до вас. Именно поэтому вопрос узаконивания перепланировок не стоит откладывать в долгий ящик, так как промедление может обойтись вам весьма дорого и серьезно ударить по карману.
Чем грозит неузаконенная перепланировка?
Поподробнее остановимся на последствиях самовольных перепланировок.
В первую очередь, это конечно, штрафы, которых избежать не удастся и которые составляют от 10 до 25 МРОТ. Как правило, о каких-либо совершенных самовольных перепланировках сообщают соседи, поэтому не стоит думать, что ваши действия по переустройству жилья могут остаться незамеченными. Кроме того, вас ожидают и судебные издержки в процессе согласования перепланировок. Существует вероятность того, что суд и жилищная комиссия откажут в узаконивании перепланировок, и тогда вы получите предписание об устранении всех совершенных изменений, безусловно, за свой счет. Обратите внимание, что невыполнение предписания может обернуться даже продажей жилья с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) с возвращением части суммы денег после продажи за вычетом судебных расходов. В случае приватизированной квартиры, с нанимателем будет расторгнут договор соцнайма, то есть квартиросъемщик, по сути, останется без своего жилья.
Предположим, совершенные вами перепланировки никто из соседей не заметил, а все ваши задуманные планы по переустройству квартиры, наконец, претворились в жизнь. Однако такая ситуация будет сохраняться лишь до того момента, пока вы не решите продать эту квартиру. Как объясняют эксперты, в принципе продажа квартира с самовольными неузаконенными перепланировками теоретически возможна, но на практике такой объект не привлекает покупателей, поскольку, как мы уже говорили, дальнейшие обязательства по узакониванию переустройства ложатся на плечи нового собственника. Кроме того, при продаже квартиры с обременением (а именно таковой может считаться перепланировка), потенциальные покупатели будут настаивать на предоставлении внушительной скидки.
При оформлении имущественных прав неузаконенная перепланировка может стать серьезным препятствием, так как потребуются некоторые документы (поэтажные планы, экспликации и т.д.), предоставляемые БТИ. Для этого из БТИ направляется специалист, который совершает обмеры помещений и отмечает все несоответствующие плану изменения. Как вы понимаете, зарегистрировать сделки с такой квартирой не представляется возможным.
Однако наибольшую опасность представляет возможность обрушения. В данной ситуации страшат не столько судебные разбирательства и штрафы, но та угроза, которой подвергаются ваши собственные жизни и жизни соседей, особенно если обрушение произошло после того, как те решили провести у себя ремонт. На сегодняшний день, подобные прецеденты в России, к сожалению, уже существуют. Именно поэтому стоит как можно скорее согласовать самовольную перепланировку и получить экспертное заключение специалистов о безопасности выполненного переустройства, чтобы не пополнять эту печальную статистику.
Как происходит узаконивание перепланировок?
Для начала вам придется заплатить административный штраф в пределах 2 тысяч рублей. После чего можно приступать к другим действиям, которые, по сути, не отличаются от порядка обычного согласования перепланировки, однако требуют больших усилий и наличия времени. Если в целом процесс согласования перепланировок занимает около 3 месяцев, то в случае с самовольными перепланировками этот процесс может затянуться на полгода. Поэтому зачастую граждане обращаются к агентствам-посредникам, которые могут повлиять на ускорение процесса согласования, однако потребуют за свои услуги от 15 до 80 тысяч рублей (все зависит от сложности проекта).
Итак, план действий по узакониванию перепланировки выглядит так:
1. Обращение в БТИ. Вам необходимо получить технический паспорт, поэтажный план, экспликацию на вашу квартиру. Кроме того, потребуется выезд специалиста, который отметит на плане красными линиями все существующие изменения;
2. Обращение в проектную организацию с целью получения технического заключения (ТЗК) о допустимости и безопасности произведенных ремонтно-строительных работ;
3. Получение выписки из домовой книги и копию финансово-лицевого счета в ЕИРЦ;
4. Заверение правоустанавливающих документов у нотариуса;
5. Заполнение заявления о перепланировке жилья по форме и передача его вместе с другими документами в Районную администрацию по месту нахождения объекта.
Дополнительно также может потребоваться обращение в органы памятников архитектуры, истории и культуры для получения заключения о допустимости изменений, если ваша квартира расположена в доме, который относится к историческому жилому фонду.
Что можно не согласовывать?
Существует ряд определенных изменений, которые не подлежат согласованию, а значит собственник, желающий привнести в устройство квартиры что-то новое, может совершенно без проблем выполнить ремонт, не заботясь о сложных процедурах согласования. К таким изменениям относятся:
• Косметический ремонт;
• Встраивание (или их разборка) шкафов и антресолей;
• Замена батарей, розеток и т.д;
• Замена инженерного оборудования, которое не увеличивает водо- и электропотребление.
Какие перепланировки запрещены?
Вместе с этим, есть ряд перепланировок, согласовывать которые не возьмется ни одно из агентств, поскольку такие изменения жилища запрещены для собственников, а значит, представляют серьезную безопасность для жителей квартиры и дома, в целом. Так, не разрешается выпоперепланировки:
• Которые затрудняют доступ к инженерным коммуникациям, а также нарушают прочность и устойчивость несущих конструкций сооружения;
• Которые уменьшают или ликвидируют сечения каналов естественной вентиляции;
• Увеличивающие нагрузки на несущие конструкции при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из тяжелых материалов и другие;
Помимо этого категорически запрещены:
• Перенос батарей на остекленные балконы;
• Монтаж «теплого пола» с использованием систем водоснабжения и отопления;
• Устройство каминов в панельных домах;
• Расположение кухни и санузла над или под жилыми комнатами соседей;
• Объединение кухни и жилого помещении при наличии газовой плиты.
