Порой вопрос выписки из квартиры стоит для многих собственников жилья не менее остро, чем сам процесс регистрации. При этом согласно законодательству РФ, далеко не каждый бывший член семьи или опостылевший родственник может быть выписан из квартиры. Кто имеет пожизненное право проживания в квартире, как происходит процесс «выписки» и что нужно сделать, чтобы приобрести действительно свободную недвижимость без прописанных в ней граждан?
Если квартира муниципальная
Согласно статье 91 Жилищного кодекса РФ, наймодатель имеет право выписать из квартиры нанимателя и членов его семьи, если:
• Они используют жилье не по назначению;
• Нарушают права и интересы соседей;
• Бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Предварительно наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, установив для этого разумный срок. В случае невыполнения этих требований наниматель и члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Нужно иметь в виду, что по закону ответственным является виновное лицо, а значит утрата права пользования жильем касается конкретного лица, при этом договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников. Если же виновными суд признал и нанимателя, и всех членов его семьи, то договор социального найма подлежит расторжению.
Что касается бывших супругов, то после расторжения брака ни один из супругов не теряет своего права пользования неприватизированной квартирой.
Наниматель может быть выселен при систематическом невнесении платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 90 ЖК РФ) в течение 6 месяцев подряд без уважительных причин. Любопытно, что если в этот период была внесена любая сумма в счет платежа, то это уже делает обращение в суд несостоятельным. В случае если суд принимает решение о выселении, то выселяемому может быть предоставлено общежитие.
Обращаем внимание, что временное отсутствие нанимателя или кого-то из членов его семьи не влечет потери прав пользования квартирой (ст. 71 ЖК РФ).
Если возникает ситуация, когда зарегистрированный в квартире не проживает в ней долгое время, не вносит плату за жилье, то в судебном порядке он может быть признан утратившим право пользования жилым помещением и соответственно лишается регистрации. Это весьма непростой процесс, при котором нужно доказать, что отсутствие в жилом помещении указанного лица не носит временного характера. Заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания его утратившим право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
При разрешении спора о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и прочее.
В случае признания судом добровольного выезда ответчика в другое место жительства и отсутствия препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказа в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение может быть удовлетворен на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ.
Если квартира находится в частной собственности
Гораздо проще дело обстоит с квартирой, находящейся в собственности. В соответствии со статьей 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Исключением может быть ситуация, если есть соглашение (например, брачный договор). Кроме того, в ситуации, когда имущественное положение положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
Для выписки бывшего члена семьи следует обратиться в суд с иском о выселении в соответствии с ч. 4 статьи 31 ЖК РФ.
Невозможно выписать из приватизированной квартиры бывшего члена своей семьи, если тот был зарегистрирован в квартире, но не участвовал в приватизации жилья, поскольку в данном случае он не теряет своего права пользования квартирой.
Если вы приобретаете квартиру
С приобретением квартиры или жилого дома у членов семьи прежнего собственника прекращается право пользования им (п.2 ст.292 ГК РФ). А значит, после покупки квартиры, все члены семьи бывшего собственника утрачивают свое право проживать здесь и пользоваться жилыми помещениями. Снять их с регистрационного учета возможно только после получения судебного решения, устанавливающего утрату прав на данную квартиру конкретными гражданами. Соответственно новый приобретатель квартиру и ее собственник обязан обратиться в суд с требованием выписать этих граждан.
Однако есть определенные категории лиц, которая сохраняют право пользования даже после перехода права собственности.
Кто же является «вечными» жильцами?
1.Лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа. В соответствии со ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.
Так, согласно статье 1137 ГК РФ завещатель может возложить на наследника (по завещанию и по закону) обязанность по предоставлению прав пользования жилым помещением (или же его частью) третьему лицу. Наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению (то есть продавать его, дарить, отдавать в залог), однако при этом отказополучатель будет и дальше проживать в данной квартире до срока, установленного завещательным отказом.
2. Граждане, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, если иное не установлено законом или договором. Они сохраняют свои права пользования квартирой даже после ее продажи, при этом выселить их по суду невозможно.
3.Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено их проживание в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ). В этом случае выселение возможно только при согласии рентополучателя, которое следует оформить в виде соглашения, заверить у нотариуса и зарегистрировать в ЕГРП.
Как правило, к сделке из квартиры должны быть выписаны все зарегистрированные в ней жильцы. Но в ситуации, если продавец сокрыл факт наличия зарегистрированных жильцов, то это может быть поводом для расторжения договора. Согласно статье 558 ГК РФ, покупатель обязан при заключении договора купли-продажи предоставить перечень этих граждан, в противном случае такой договор считается незаключенным. А значит, покупатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением к бывшему собственнику с требованием вернуть денежные средства за квартиру ввиду того, что договор не заключен.
