Иногда, купив квартиру в ипотеку, у вас могут возникнуть различные трудности, мешающие погашению кредита – так называемый форс-мажор. Причин непогашения ипотеки может быть несколько: это и потеря заемщиком стабильной работы, и сокращение зарплаты без потери рабочего места, и болезнь, или сразу несколько причин в комплексе. Как бы там ни было, результат один — вы попали в затруднительное финансовое положение. Соответственно, не можете какое-то время вносить платежи по ипотечному кредиту. Как быть в такой ситуации?
Ипотека — это всерьез и надолго. Чтобы сделать ее безопасной, нужно знать определенные правила и правильно предусмотреть форс-мажор. А главным инструментом безопасности становится ипотечное страхование.
Российские законы гласят: обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование недвижимости, которая на этот кредит приобретается. Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки», фундамент "поплывет", и в стене квартиры появятся трещины.
Кроме того, банки требуют страхования титула — проще говоря, юридической чистоты сделки по приобретению недвижимости. Каждый из предыдущих владельцев может оспорить сделку по каким-то своим причинам. В условиях несовершенства российского законодательства, очень ограниченной ответственности госрегистраторов, нотариусов и риэлтеров, сложившейся право- и судоприменительной практики в области сделок с недвижимостью, попытаться признать недействительной можно практически любую сделку с недвижимостью. Соответственно, если на купленную вами квартиру все же будут покушаться какие-нибудь забытые родственники продавца, страховая компания, опять же, возьмет на себя оплату расходов по возврату долга банку.
Потеря трудоспособности или смерть заемщика, выражаясь казенным языком, делают невозможным погашение кредита. Отбирать заложенное жилье и гнать на улицу заемщика-инвалида или осиротевшую семью с малыми детьми, по меньшей мере, негуманно. Но деньги-то банку должен кто-то возвращать? Поэтому банки ставят обязательным условием выдаче ипотечного кредита страхование жизни и трудоспособности заемщика. Разумеется, в пользу банка.
Схема проста: вы ежегодно платите за страховку, а случись что, страховая компания заплатит банку за вас. И квартиру никто не отберет.
Если заемщик умрет или станет полным инвалидом, страховщик погасит остаток его долга полностью. Если заемщик заболеет, страховщики прикинут, как надолго клиент «выбыл из строя», и внесут сумму, соответствующую сроку, за который должно произойти выздоровление. Если же болезнь затянулась, страховая компания производит новую выплату.
Таким образом, ипотечное страхование включает три вида страховки — страховка недвижимости, страховка титула сделки и страховка жизни заемщика.
Чтобы страховая компания раскошелилась, ей надо представить убедительные доказательства того, что заемщик действительно пострадал.
Если речь идет об ущербе жилью, важно документально обосновать, насколько сильно ваш дом или квартира пострадали — от этого зависит размер компенсации. Если вы не сможете точно указать и подтвердить официальной бумагой с печатями и подписями величину своего ущерба, страховщики посчитают ваши убытки сами. И можете быть уверены, что их усредненные расчеты вряд ли будут соответствовать реальному ущербу.
Логично страховать не только ту сумму, которая берется в банке, но и размер первоначального взноса, внесенного самим заемщиком. Тогда при наступлении страхового случая будут погашены не только ваши кредитные обязательства перед банком, но и страховщик возместит средства вам, потраченные на приобретения жилья.
Таким образом, статья 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 06.12.2011) прямо предусматривает страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита.
Ещё один вариант в случае, если вы не можете платить — смело идти в банк и попытаться совместно решить проблемы. Вы вполне можете добиться отсрочки или провести рефинансирование кредита. Способ этот довольно прост, только подойдет не всем заемщикам. Воспользоваться им смогут те, кто уверен в повышении своей платежеспособности. Останется лишь убедить руководство банка в краткосрочности финансовых проблем заемщика и договориться об отсрочке платежей по ипотеке или их рассрочке (реструктуризации). Это не так сложно, как может показаться. Многие банки готовы идти на реструктуризацию договоров по ипотеке и крупным кредитам сами.
Способы, которые предлагает банк по реструктуризации, заемщик может выбрать в соответствии с его финансовой ситуацией. Это может быть посильная сумма погашения ипотеки на протяжении договоренного срока, с выплатой остатка долга по окончании льготного срока. Или же увеличение срока кредита и, соответственно, снижение суммы для погашения в месяц. Чаще всего банки идут на предоставление льготного полугодия, реже – годичного срока. Новый механизм реструктуризации ипотечных кредитов намерены закрепить в законе депутаты Госдумы.
