214 ФЗ написан в далеком 2004 году (официальная дата «рождения» - 30.12.2004 г.) За полных 11 лет многое изменилось, и теперь это вполне надёжный, понятный и действующий закон. Конечно, не всем он нравится, ведь его нормы сильно ограничили застройщиков в использовании средств покупателей будущих квартир (дольщиков), расширили список обязательств перед покупателями. А вот нам, дольщикам, стало с этим законом гораздо легче. Почему?
Деньги за будущую квартиру мы вносим только после государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ). Это означает, что государство взяло на себя часть наших с Вами забот. Росреестр зарегистрирует ДДУ только в том случае, если:
- земельный участок, на котором строится дом, находится в собственности или в долгосрочной аренде у застройщика;
- есть разрешение на строительство;
- опубликована и доступна проектная декларация строящегося дома;
- все существенные данные внесены в ДДУ.
Под существенными данными мы подразумеваем как однозначно идентифицирующие продавца и покупателя реквизиты, так и данные на сам приобретаемый объект - по какому адресу, в каком корпусе, на каком этаже, какое количество комнат и так далее. В данном случае Вы покупаете не «кота в мешке» - какую-то условную квартиру, а вполне определенную, с номером. Повторная продажа квартиры невозможна: никаких «двойных», а тем более «тройных» и более продаж, что ранее было основным предметом либо мошенничества, либо халатности застройщиков (до принятия 214 ФЗ). Это очень большой плюс.
Средства, которые вы вносите в счёт оплаты квартиры, согласно 214 ФЗ, расходуются только на ваш конкретный жилой комплекс. Предусмотрены и штрафные санкции в пользу дольщика в случае задержек в строительстве дома. На возводимый объект строители дают гарантии, различные по срокам для разных элементов строительства, но вполне существенные. Причём, стоит заметить, что все эти условия прописаны в федеральном законе, поэтому даже если что-то в ДДУ не указано, то это не значит, что вы лишаетесь права требовать исполнения федерального закона.
И всё-таки, мы рекомендуем подходить к заключению ДДУ более ответственно. Это необходимо для случая, когда дело всё-таки дойдёт до суда. О правильном заключении ДДУ мы расскажем в следующей статье. Здесь лишь отметим, что срок окончания строительства, согласно 214 ФЗ, должен чётко прописываться в договоре. Если же возникли проблемы с изменением метража (наиболее часто встречающаяся проблема) или качества квартиры, то здесь способы разрешения вопросов ложатся, в основном, на правильно составленный ДДУ.
Фактически, если вы выбрали объект, который продается по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ, то на Вас ложится ответственность только за свои данные, которые Вы указываете в ДДУ, и выбор квартиры. Всю львиную долю наиважнейшей информации проверят за Вас уполномоченные государственные органы перед государственной регистрацией ДДУ.
Кстати, если Вы планируете в будущем воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья в отношении именно этой строящейся квартиры, то будьте внимательны - вычет предоставляется тому лицу, которое вносит плату. Заключайте ДДУ и вносите средства от лица (или со счета) того, кто будет брать вычет!
И ещё один момент. Если Вы передумали «достраивать» объект и с разрешения застройщика продаёте его по договору переуступки права требования (цессии), то Вы обязаны задекларировать свои доходы и расходы, а с разницы заплатить налог на доходы физических лиц (13%). Договор переуступки также подлежит государственной регистрации, согласно 214 ФЗ.
На первый взгляд, 214 ФЗ - идеален. Даже при банкротстве застройщика Вы не останетесь ни с чем, ведь до окончания строительства и земля, и все строения на ней, касающиеся возводимого объекта, находятся в залоге - вам будет выплачена ваша доля. Но, увы, вы не застрахованы от долгостроя, от того, что застройщик потеряет возможность исполнить свои обязательства в полной мере. Гарантий, что это не произойдет ни при каких условиях, не может дать никто. Не забывайте: вы покупаете вещь, которой пока ещё нет, и пусть 214 ФЗ даёт вам право, но и он до конца не может защитить Вас от всяких неожиданностей, к примеру, изменения политической или экономической ситуации.
Обратите внимание на то, что закон 214 ФЗ от 30.12.2004 г. формально защищает права физических лиц, но он не сможет гарантировать окончательное строительство квартир и передачу их в собственность.
Для заключения договора на привлечение денежных средств застройщику достаточно зарегистрировать этот договор в Росреестре, и это будет доказывать только то, что у застройщика всё в порядке с документами. К сожалению, это не исключает приостановления стройки, например, по причине возникновения споров с администрацией, с жителями соседних домов, с подрядными организациями и прочих подобных моментов, включая полное банкротство застройщика.
Если застройщик обанкротился, то договоры долевого участия более не действительны, и граждане более не могут предъявлять требования на свои квартиры. Недостроенная недвижимость выставляется на аукцион для закрытия долгов обанкротившейся строительной компании. По 214 ФЗ застройщики могут быть обязаны только лишь выплатить штрафные санкции – это отражает существующая судебная практика.
Многие дольщики не знают всех тонкостей этого закона, поэтому уверены в своей защите до момента возникновения проблем. Несмотря на то, что закон изначально создавался как документ, гарантирующий защиту дольщиков, в нём не прописан механизм ответственности юридических и должностных лиц. Самое главное — в нём нет механизма получения объекта строительства или возвращения вложенных средств. Правда, последние изменения 2012 года пытаются решить и эту проблему. Благодаря им появился один из наиболее важных пунктов: «способы обеспечения обязательств строительной компании перед дольщиками».
Появились новые или подверглись редакции и существующие статьи закона. Опишем только ряд основных изменений:
- возврат денежных средств, оплата штрафов и пени в случае нарушения пунктов договора;
- поручительство в банке с целью обеспечения возврата средств дольщикам (при этом уставной капитал банка должен быть не менее двухсот миллионов рублей);
- страхование своей ответственности в страховой компании, которая существует уже более пяти лет и имеет уставной капитал не менее 120 миллионов рублей и 400 миллионов собственных средств.
Итак, приобретение квартиры на первичном рынке имеет свои риски, которые нужно осознавать, а минимизировать их поможет 214 ФЗ. Вследствие этого, не бойтесь вкладываться в долевое строительство. Это действительно выгодно, только подходить к этому вопросу нужно очень серьезно.
Удачи Вам в новых покупках недвижимости!
