По состоянию на сегодняшний день программа реновации в большей мере успешно реализовывается в столице. Москва стала пилотным и пока единственным регионом, на котором было протестировано действие госпрограммы, выявлены проблемные зоны и узкие места, «обкатан» механизм работы. Судя по всему, законодатели остались довольны результатами «московского» этапа. И в декабре прошлого года вступил в силу одобренный президентом новый федеральный закон №494 – о комплексном развитии территорий (КРТ). Помимо прочего этот закон расширяет географию действия программы переселения жильцов ветхих и непригодных для проживания МКД и частных домов на всю страну, поэтому 494-ФЗ в широких кругах уже прозвали «всероссийской реновацией».
Нормативный акт предполагает введение универсального механизма для сноса аварийных и отслуживших свое жилых домов, а также расселение их жильцов в современные, новые квартиры. Кроме уничтожения зданий в рамках закона предусматривается и улучшение городской среды в целом. Например, на месте старого квартала может появиться детский сад, школа или сквер. Либо транспортная развязка, помогающая оптимизировать трафик транспортных средств и избавиться от пробок в пиковые часы. Или любой другой объект, в котором давно нуждался конкретный микрорайон. Ведь возраст многих аварийных домов уже вплотную приближается к трехзначным числам, а за это время потребности населения, как и его численность, значительно возросли.
Требования для включения МКД в программу
Для того чтобы дом попал под действие программы, необходимо его соответствие следующим критериям:
-
высокая изношенность конструктивных элементов здания (фундамента, кровли, фасада, стен, внутренних перегородок и других);
-
состояние дома, при котором даже капитальный ремонт уже его не спасет;
-
принадлежность дома к МКД массовой «хрущевской» застройки;
-
отсутствие в здании необходимых инженерных сетей (вентиляции, электросети, водоснабжения, отопления и других).
Однако если под снос запланирован целый жилой массив, то в программу расселения могут попасть и МКД, которые территориально находятся рядом с ветхим жильем, но при этом сами ни под один критерий вышеуказанного списка не попадают.
Также под действие программы реновации могут попасть и частные дома при условии высокой доли износа здания или отсутствия инженерно-технического оснащения.
Кто принимает решение о включении дома в госпрограмму?
Решение о соответствии конкретного дома требованиям для включения в программу реновации будет приниматься специально созданной комиссией специалистов, назначенной региональными властями. В случае положительного решения и внесения МКД в «дорожную карту» КРТ региона, дать свое согласие на расселение должны и собственники квартир. Этот вопрос предлагается решать на общем собрании жильцов. Если доля согласных на расселение составляет 2/3 и более – дом включается в программу реновации.
Если дом теоретически подходит под один из критериев, но жильцы по какой-то причине все-таки не хотят переезжать в новое жилье, то им придется своими силами мониторить списки «претендентов» на сайте региональной администрации. Ведь на организацию собрания и проведение голосования по вопросу переселения жильцам дается всего 1 месяц. Если в этот период собрание так и не состоится, то МКД будет включен в список подлежащих сносу автоматически.
Как проходит действие программы КРТ?
В случае одобренного жильцами попадания дома в программу КРТ будут проведены публичные торги между компаниями-застройщиками. Организация, предложившая наиболее выгодные условия и выигравшая торги, будет заниматься сносом старого дома, расселением жильцов в новые квартиры, а также застройкой освободившейся территории.
Каждый собственник должен получить проект договора о переходе права собственности, на основании которого и будет получена новая жилплощадь. Если в течение 45 дней владелец аварийного жилья и застройщик так и не подпишут соглашение, то компания может обязать вторую заключить договор в принудительном порядке.
Что получают участники программы?
Собственники жилья, попавшего под действие программы КРТ, могут выбрать способ компенсации:
-
новая жилплощадь. По закону, полученная взамен квартира не должна уступать по стоимости и основным характеристикам прежней. Однако любые отклонения могут быть согласованы между сторонами допсоглашением. Например, собственник, пользуясь случаем, хочет увеличить жилплощадь. Это вполне реально при условии доплаты застройщику. На доплату разрешается направить средства материнского капитала и других соцвыплат;
-
денежное возмещение. При отказе от новой квартиры собственник должен получить денежную компенсацию до начала расселения жильцов из старого дома.
В случае если квартира была предоставлена гражданину по договору соцнайма, взамен ему будет предложена квартира с идентичными характеристиками (метраж, количество комнат) на тех же условиях. В этом случае договор о переходе права будет заключен с местным муниципалитетом. Если же в программу расселения попала комната в коммуналке, ее владельцу будет предложена отдельная квартира.
Если прежняя квартира находилась в залоге у банка, то и на новую будет наложено такое же обременение. Владельцам нежилых помещений также будут предоставлены аналогичные площади.
Мнения экспертов
Многие специалисты уже обращают внимание на спорные моменты в принятом законе. Например, есть мнение, что застройщики могут в некоторой мере злоупотреблять своими полномочиями. Так, в законе не указано, что расселяемый и новый дом должны находиться в одном районе. Поэтому весьма вероятно, что жильцов аварийного дома из центра города переселят на окраину.
Под снос могут попасть здания, имеющие историческую ценность и находящиеся в центральной части города. Такие территории предсказуемо привлекательны для застройщиков – цена земли здесь довольно высока, а инфраструктура уже развита.
Еще один тревожный момент – переселение из коммунальных квартир. Часто у людей, проживающих в них, есть потребность в улучшении жилищных условий – ведь на очень скромной площади вынуждены жить несколько людей. Часто – недееспособных или лиц с ограниченными возможностями. Но средств для того, чтобы доплатить за квартиру большего метража у них нет. И никаких послаблений или льгот в этом случае законом тоже не предлагается.
Скорее всего, в программу КРТ еще будут внесены корректировки и поправки. Однако не стоит рассчитывать, что программа стартовала сразу же после подписания законопроекта президентом. Каждый регион самостоятельно определяет потребность в проведении КРТ и о начале программы сообщит посредством СМИ дополнительно.
