Сталинка и ее особенности

Сталинками в народе называют многоквартирные дома, которые были построены в советский период с 1933-го по 1961-й годы. Фактически решение о прекращении массового строительства сталинских домов фактически было принято в 1955-м году, однако еще на протяжении 6 лет заканчивалось строительство ранее начатых проектов.

Некоторые ошибочно считают сталинками лишь известные здания в Москве – сталинские высоки. Однако Москва – не единственный город, где есть недвижимость сталинских времен. За без малого 30 лет по всему бывшему СССР было построено огромное множество подобных домов различной этажности, типов, конструкций и планировок.

Классификация домов сталинской конструкции

Существует несколько критериев классификации сталинских домов.

1. В зависимости от периода постройки выделяют довоенные и послевоенные дома

Довоенные строения возводились в стиле постконструктивизма. Такие дома характеризуются высоким качеством материалов, комфортной планировкой, умеренным обогащением фасадов здания. Характерные архитектурные решения этого периода: наличие арок, дополнительных карнизов над верхними этажами, обходных лоджий с колоннами и других выделяющихся элементов.   

Здания, построенные в послевоенный период, обычно относят к стилю «сталинский ампир». Объекты этого времени имеют монументальный внешний вид, запоминающиеся элементы фасада, различные архитектурные изыски и большой размах. Архитектура в то время стала одним из инструментов идеологической борьбы, она должна была показывать незыблемость социалистических идей, устремление в светлое будущее. Как правило, такие здания являлись элементом украшения города.

Однако это было время, когда требовалось в кратчайшие сроки отстроить разрушенные после войны города, чтобы обеспечить людей жильем. Поэтому по сравнению с довоенным периодом планировки квартир претерпели изменения в направлении рационализма и типизации, уменьшения количества и площадей комнат. При строительстве стали использоваться более дешевые материалы, в том числе типовые железобетонные изделия заводского изготовления. А само строительство стало более массовым. Именно в этот период возникло множество квартир коридорного типа более известных как общежития или коммуналки.

2. В зависимости от уровня комфорта

Номенклатурное жилье

Можно встретить также название «ведомственное жилье» или «ведомки». Это аналог современного жилья элитного класса. Номенклатурное жилье предназначалось для проживания высших слоев общества: руководящий состав, работники силовых структур, военные с высокими званиями, известные представители науки и интеллигенции. Номенклатурный жилой дом всегда предполагал хорошую, продуманную планировку. Как правило, на этаже располагалось от двух до четырех квартир большой площади с нескольким санузлами и изолированными комнатами. Высота потолков в таких квартирах достигала 4-х метров. Иногда предусматривались специальные помещения под мастерские скульпторов, библиотеки и т.п. Места расположения номенклатурных домов выбирались с особой тщательностью: центр города или иной престижный район, главная улица или проспект и т.п.

Директорское жилье

Такие дома, во многом схожие с номенклатурным жильем, предназначались для проживания крупных руководителей. Такие здания также имеют богатый архитектурный декор, однако на лестничной площадке предусматривалось размещение не более двух квартир по 3-5 комнат в каждой.

Рядовые дома

Несмотря на свое название, неверно будет считать такие дома каким-то жильем эконом класса. Такие дома имели квартиры улучшенной планировки, хотя и гораздо меньшей площади. При этом стандарт высоты потолков – около 3-х метров – оставался неизменным. Сюда, как правило, заселялись передовики производства. Поскольку это были в основном молодые семьи, то и особой потребности в 3-4-х комнатных квартирах не было. Этим, в том числе, была обусловлена коридорная система таких домов. Еще более скромной была и архитектура. Рядовые сталинки возводились в поселках городского типа, рабочих поселках либо приближенным к заводским кварталах крупных городов.

Одной из разновидностей рядовых домов являются малоэтажные сталинки. Такие дома строились в 1-3 этажа (наиболее распространенный вариант – 2 этажа) по заранее спроектированным сериям: одно-, двух-, трехподъездные, общежития и т.п. Распространение таких домов было обусловлено возможностью использования труда военнопленных без привлечения крупной строительной техники.

Типовые дома

Это серийные многоэтажные конструкции, появившиеся в конце 1940-х годов, рассчитанные на массовое строительство. Примерно в середине 1950-х годов появились первые массовые дома панельной серии 1-506. Именно на их основе впоследствии была разработана серия 1-507 – широко известные «хрущевки».

3. Отдельно стоит выделить знаменитые сталинские высотки – главный символ сталинского ампира. Это семь (а всего планировалось восемь) многоэтажных жилых домов, построенных в Москве в период 1947-1957 годов. Нередко их еще называют «семь сестер». Это уникальные для того времени сооружения от 21 до 36 этажей, заканчивающиеся длинным шпилем. Большинство из этих зданий представляют собой административные здания: МГУ, гостиница Украина, МИД, гостиница Ленинградская. Но есть и жилые: дом на Котельнической набережной на 700 квартир и дом на Кудринской площади на 452 квартиры. Также в этот список входит административно-жилое здание на площади Красных Ворот. Каждое из этих знаний признано объектом культурного наследия народов РФ.

Описание конструктивных решений

Описание конструкции стоит начать с фундамента, который мог быть разного типа: ленточный с заливкой из бетона, столбчатый, а позднее – свайный. Для высотных зданий преимущественно заливалась монолитная плита, а для малоэтажных домов фундамент мог выполняться из кирпича или бутобетона. Тип фундамента подбирался, исходя из особенностей геологического строения земельного участка в месте, где планировалась новостройка.

В двухэтажных домах подвал отсутствует. Тогда как в высотных домах были предусмотрены достаточно обширные подвальные помещения. Более того, подвальные помещения некоторых сталинских домов включают бомбоубежища.

Основным строительным материалом, использовавшимся для возведения сталинских домов, являлся кирпич: красный керамический в довоенных постройках и белый силикатный в зданиях послевоенной постройки. Толщина наружных стен составляет 65 см., внутренних несущих – 25-38 см.

Для возведения малоэтажных домов применялись шлакоблоки либо кирпичная колодезная кладка (между внутренней и наружной стенами предусматривалось пространство, засыпаемое шлаком).

На рубеже 1940-1950-хх годов стали появляться первые крупнопанельные дома, позднее ставшие основой массового строительства.

Уже отмеченные выше сталинские высотки были возведены на основе стального каркаса с частичным обетониванием металлических конструкций.

В наружной отделке зданий широко применялась штукатурка, а в отдельных (в основном номенклатурных) домах фасады облицовывались каменной или керамической плиткой. Обязательным атрибутом фасада сталинских домов является лепной декор. Однако во второй половине 1950-х годов от декора, как и от штукатурки и облицовки плиткой было решено отказаться – они стали считаться излишеством.

Внутренние перегородки выполнялись из кирпича, в домах попроще в качестве перегородок использовались покрытые сеткой из дранки и оштукатуренные деревянные доски. Позднее для устройства перегородок стал применяться гипсобетон.

Межэтажные перекрытия, как правило, были деревянными. Однако достаточно часто можно встретить комбинированный вариант, когда перекрытия санузлов выполнялись из бетона. Деревянные перекрытия укладывались на балки, которые выполнялись из бревна, бруса или стали. В некоторых домах позднее при реконструкции деревянные перекрытия заменялись на бетонные плиты или на металлоконструкции с последующим устройством бетонного перекрытия.  В то же время в номенклатурных домах межэтажные перекрытия сразу выполнялись из железобетона. С начала 1950-х годов при устройстве перекрытий начали применяться железобетонные плиты заводского изготовления.

Крыша в большинстве домов представляет собой 2-х или многоскатную конструкцию, образующую большой чердачный этаж. В качестве покрытия кровли использовался шифер или кровельное железо, а стропила и обрешетка выполнялись из дерева.

Описание планировочных решений

Как правило, сталинка – это здание высотой до 12 этажей (чаще – от 6-ти до 10-ти), в котором на лестничной площадке предусмотрено от 2-х до 4-х квартир различной площади и планировки. Следует отметить, что для сталинских домов не существовало единого проекта (кроме малоэтажных домов). Все высотные дома, даже типовой серии, отличаются своими особенностями и проектными решениями. Однако они все же имеют и общие черты.

Если рассуждать об общих чертах сталинских домов и типовых планировках (с учетом отмеченных выше уточнений об индивидуальности каждого проекта), то следует отметить, что было разработано достаточно много типовых серий 1-2-3-х и многоэтажных домов: 1-255, 1-411, 1-433 (2-4-х этажные), СМ-1, СМ-3, СМ-6 (многоэтажки до 10-ти этажей), II-01, II-02, II-04, II-08 (3-8-ми этажные) и другие. В зависимости от серии различались этажность дома, количество подъездов, число квартир на лестничной площадке, количество комнат в квартире и планировка, наличие и площадь балкона.

Количество и площадь комнат

Стандартное жилье в сталинке – это квартира из 2-3 комнат. Хотя также встречаются как 1-2-х, так и 4-5-ти комнатные квартиры. В зависимости от класса жилья параметры комнат могут существенно различаться. Площадь квартир:

• однокомнатная – 32-50 кв.м.;
• двухкомнатная – 44-66 кв.м.;
• трехкомнатная – 58-85 кв.м.;
• четырехкомнатная – 80-110 кв.м.

Как правило, все комнаты в сталинках изолированные. Однако в многокомнатных квартирах могут встречаться и проходные комнаты. Площадь комнат в квартире типовых серий составляет 10-21,2 кв.м., в номенклатурных домах площадь комнат может достигать 30 кв.м.

Коридор

В планировке сталинских квартир, особенно многокомнатных, часто присутствует длинный и достаточно просторный коридор, из которого можно попасть в любую комнату, на кухню или же в санузел. Нередко, если позволяет планировка, такой коридор объединяют с одной или несколькими комнатами, чтобы увеличить полезную площадь квартиры.

Кухня

Кухня в сталинке всегда располагается в изолированном помещении площадью (в зависимости от серии) 6-15 кв.м. Стандартная площадь – 10-12 кв.м. Нередко на кухне предусматривался так называемый «зимний холодильник» – холодная ниша под подоконником.

Санузел

За исключением домов рядового класса, в которых ванна не предусматривалась, санузел в сталинках почти всегда раздельный. Совместные санузлы можно встретить в домах послевоенной застройки. Интересный факт – в стене между санузлом и кухней почти всегда присутствует небольшое окно. В те времена отключение света было достаточно частым явлением, а наличие светового окна позволяло ориентироваться в помещении санузла даже в отсутствие электроэнергии.

Особенности проведения ремонта в сталинке

Квартиры в домах сталинской постройки имеют свои особенности, которые следует учитывать при планировании ремонта. Безусловно, нормативный срок службы таких домов составляет 100 и более лет, а запас прочности еще достаточно велик. Однако в данном случае речь идет о несущих конструкциях. Все остальное – отделка, инженерные сети, сантехническое оборудование и т.п. – требует если не капитального, то текущего ремонта точно. И это следует помнить при приобретении такой квартиры.

Полы

В большинстве домов перекрытия деревянные, рассчитанные на облегченную стяжку. Это следует учитывать, если есть необходимость в выравнивании пола. При этом не лишним будет проверить состояние лаг и обновить их при необходимости. Возможно, придется обновить и засыпку под черновым полом. Для этого рекомендуется использовать керамзит. Некоторые проекты зданий предусматривали железобетонный пол. Если в квартире перекрытие железобетонное, необходимо проверить состояние плит и заделать щели в них при наличии. После этого можно делать выравнивающую стяжку. В помещениях санузлов не стоит забывать о выполнении гидроизоляции.

Стены

Несущими являются стены между квартирами. Тогда как межкомнатные внутренние перегородки можно сносить без какого-либо риска. Конечно, стоит помнить, что перепланировка должна быть согласована с контролирующими органами. Если сносить перегородки не планируется, то может потребоваться выполнение их капитального ремонта: удаление старой штукатурки и нанесение новой. Однако можно существенно упростить работы, обшив стены гипсокартоном.

Потолки

По большому счету, принцип работы с потолками в сталинке – такой же, что и со стенами. Это удаление старой штукатурки и нанесение новой. Однако здесь также есть варианты упрощения работы: потолок можно обшить гипсокартоном, установить натяжные или кассетные потолочные конструкции. Это не только ускорит работу, но и может существенно сократить ее стоимость.

Коммуникации

Изношенные инженерные коммуникации – проблема всех старых домов. Сталинки здесь не являются исключением. Обязательная программа – проверка и замена водопроводных и канализационных труб. Не стоить экономить и на обновлении электропроводки. Несмотря на то, что она закладывалась с большим запасом мощности по тем временам, на нагрузки от современных электроприборов она не рассчитана.

Утепление

Как правило, сталинские дома не нуждаются в дополнительном наружном утеплении. Качественные материалы, толстые стены, соблюдение строительных норм обеспечивают отличную тепло- и шумоизоляцию. При необходимости выполнения утепления стоит учитывать, что недвижимость может являться памятником архитектуры, поэтому сделать какие-либо внешние изменения, в том числе утепление фасада, может быть проблематично.

Плюсы сталинских домов

К числу положительных сторон сталинок следует отнести такие:

• недвижимость в сталинских домах до сих пор считается престижной и пользуется большим спросом;
• большие и просторные квартиры;
• большие кухни до 15 кв.м. (хотя, конечно, в современных квартирах можно найти кухню больше);
• высокие потолки 2,9-4,0 м. (в современных домах такая высота встречается только в элитном жилье);
• все внутренние межкомнатные стены не являются несущими – это ключ к реализации самых разных дизайнерских идей и решений;
• длительные сроки службы конструкций здания;
• качественные строительные материалы;
• хорошая шумо- и теплоизоляция;
• большие и широкие окна высотой до 2-х м. обеспечивают хорошее естественное освещение;
• преимущественное расположение – исторический центр города, имеющий обычно отличную транспортную доступность;
• изолированные комнаты (в больших квартирах одна комната может быть проходной);
• продуманная планировка;
• широкий балкон;
• раздельный санузел.

Минусы сталинских домов

Сталинки имеют и свои минусы:

• высокий процент износа самих зданий и инженерных коммуникаций (самым «молодым» домам данного типа уже более 60 лет);
• запроектированные много лет назад электрические сети не рассчитаны на нагрузки от современных электроприборов;
• высокая стоимость квартир, обусловленная высоким качеством конструкций и статусом отдельных домов;
• большие оконные проемы, высокие потолки – это увеличение затрат при установке пластиковых стеклопакетов и выполнении ремонта в квартире;
• ипотека на квартиру в сталинском доме – достаточно сложная процедура, на которую пойдет далеко не каждый банк (постройка с высоким уровнем износа, деревянные перекрытия, незаконные перепланировки, сложная история с проверкой чистоты права собственности и другие риски);
• пожароопасные деревянные перекрытия (особенно в домах довоенного периода);
• фасад большинства домов достаточно изношен и требует капитального ремонта;
• небольшие старые лифты в домах либо их отсутствие (в зданиях до 6 этажей);
• в некоторых домах отсутствует ванная (в частности, дома рядового класса);
• наличие мусоропровода в кухне некоторых домов – постоянный источник запасах, тараканов, грызунов;
• трудности с согласованием перепланировки, поскольку отдельные здания могут являться памятниками архитектуры.