Большинство российских граждан не имеют возможности менять жилищные условия хотя бы раз в десять лет. Хорошо, если такая роскошь просто есть. Но изменить стандартную конфигурацию собственной, пусть и маленькой квартиры, допустим, в хрущевке, при наличии четкого плана и знания некоторых юридических формальностей, может практически каждый не очень ленивый человек. Что получится в итоге: большая кухня – столовая, квартира – студия или совмещенный санузел, не столь важно. Важнее, что вы уже готовы к переменам и изучили правила проведения таких работ.
Перепланировка квартиры: что законно, а что нет
Единого закона и нормативных актов для всех регионов Российской Федерации по данному вопросу не существует, да и не может быть. Каждая жилищная инспекция регионального субъекта устанавливает свои правила игры, санкции против нарушителей и меры контроля. Узнать их можно на сайте городской администрации или местного БТИ. Мы будем рассматривать законодательную базу по данному вопросу на примере столицы нашей страны.
Принятые в декабре 2011 года правила перепланировки квартир существенно упростили не только процедуру согласования внутренних ремонтных и реконструкционных работ в жилых помещениях, но и понимание списка допустимых самостоятельных переделок. Количество запрещенных без санкции административных (читай БТИ, эксплуатационные службы, Роспотребнадзор, пожарники и пр.) инстанций изменений при перепланировке квартир сократилось с 31 до 13 пунктов.
Но эти тринадцать надо знать. Для некоторых видов перепланировки квартиры законодательный акт предусматривает уведомительный характер: работы уже выполнены, например, поменялись радиаторы отопления на более мощные, а соответствующим службам вы сообщаете об этом через полгода, когда весь многоквартирный дом замерзает.
Будьте внимательны: такие действия чреваты серьезными судебными разбирательствами не только с поставщиками энергоресурсов, но и с вашими соседями. Добавляем крупные штрафы – эффект отрицательный!
Практика показывает, что многие действия по перепланировке квартиры, выполненные профессионалами, не вызывают активной реакции служб жилищной инспекции и других надзирающих инстанций. К таким переделкам можно отнести:
- остекление балконов и лоджий, не нарушающие экстерьер здания;
- снос или изменение структуры и размеров внутренних встроенных помещений (шкафы, кладовки, антресоли и пр., которые, кстати, указываются в техническом паспорте квартиры);
- разводку дополнительных внутриквартирных электрических сетей, вписывающихся в параметры электроснабжения жилого дома (распределенную мощность и пределы срабатывания автоматов еще никто не отменял);
- установку стеклопакетов, новых дверей, причем, даже с расширением проемов, при условии, что конструкционная целостность всего жилого комплекса не нарушается;
- замена сантехнического оборудования и внутренних фановых отводов; готовы сделать такие перемены своими руками – честь вам и хвала, нет – вызывайте специалистов, они заодно просчитают работоспособность вашей грандиозной затеи.
Все эти реконструкции являются законными, но предваряют некоторые юридические казусы. Отечественное законодательство и подзаконные акты, разработанные на региональном уровне, могут испортить владельцам жилых помещений настроение и опустошить их кошелек в трех случаях.
- Вы решили приватизировать квартиру, в которой когда-то очень давно произвели перепланировку. В техпаспорт БТИ данные о модернизации, естественно, внесены не были, значит, придется платить.
Простой совет: «объясните» инспектору бюро наступление срока давности по данному инциденту, и все проблемы исчезнут.
- Квартира после несогласованной перепланировки продается. Здесь голова должна болеть у покупателя. Список документов, необходимых для такой сделки мы представим ниже, но обеспечивать это пакет должен продавец в соответствии с действующим законодательством.
- Результатом перепланировки вашей квартиры стали острые разногласия с коммунальными службами, Ростехнадзором, соседями и другими заинтересованными инстанциями. Увы, при таком раскладе избежать досудебных разбирательств и административных штрафов, проще говоря, столкновений с законом, не удастся.
Перепланировка помещений и квартир: что не стоит делать
Подобный перечень строительных норм и правил содержится в каждом региональном регламентирующем документе (вариации возможны), поэтому мы просто обобщим самые главные требования, нарушать которые не стоит.
- переустройство жилых помещений (реконструкция) и перевод их в категорию непригодных для проживания;
- проведение работ, нарушающих целостность и прочность несущих элементов жилого здания;
- изменение в худшую сторону любых условий проживания жильцов многоквартирного дома;
- несанкционированная установка дополнительных регулирующих и управляющих устройств в общих инженерных сетях;
- изменение сечений и разводки систем вентиляции, водоснабжения и канализации;
- устройство систем теплых полов, запитанных на подающие отопительные коммуникации;
- превышение нагрузок на несущие перекрытия (стяжки, утепленные и обшитые стены, размещение дополнительного оборудования и пр.);
- наконец, пункт, который содержится в каждом регламенте: перепланировка вашей квартиры не должна приводить к ухудшению условий проживания жильцов дома и изменению условий его эксплуатации.
Рекомендация: обращайте внимание на рекламу строительных и проектных организаций, которые готовы решить не только перестроечные, но и юридические аспекты проблемы.
Остальные положения носят, как правило, рекомендательный характер, но обращать на них внимание, особенно, если вы живете в центре Москвы или Санкт-Петербурга, имеет смысл. Иначе при перепланировке своей квартиры вы можете в соответствие с законом столкнуться еще и с Федеральной службой по культурному наследию или местным Жилкомимуществом.
Реализация перепланировки пошагово
Вы поступаете правильно и выбираете легальный план переустройства своей квартиры. Не будем рассматривать все возможные варианты: фантазия доморощенных дизайнеров границ не имеет, но некоторые этапы при кардинальном изменении внутреннего интерьера являются обязательными. Сделавший такой выбор и зарегистрировавший свои намерения домовладелец обязан знать следующее. Как сделать перепланировку квартиры, решаете вы, но если задумали ломать внутренние перегородки, ставить новые стены из гипсокартона или пеноблоков, будьте любезны собрать пакет документов, определенный Жилищным Кодексом РФ:
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- нотариально заверенное согласие всех зарегистрированных на данной площади граждан на реконструкцию;
- копия технического паспорта квартиры по БТИ, где предстоит перепланировка;
- собственно проект перепланировки квартиры, разработанный, лучше всего, в надежном архитектурно – проектном бюро; вариант перепланировки квартиры в типовом исполнении обойдется намного дешевле;
- ваше заявление на проведение работ.
В Москве такие документы можно подавать по закону на согласование и утверждение либо в службу «одного окна» Мосжилинспекции, либо в Многофункциональный центр предоставления государственных услуг (МФЦ), в других регионах подобные службы тоже существуют, но правила и порядок их работы вам придется узнавать самостоятельно.
Как правило, согласование на перепланировку квартиры придется визировать сразу в нескольких конторах: Архитектурное управление, Санэпидемстанция, Госпожнадзор и т.д., куда пошлют. Результат – законно снесенная стена, допустим, между кухней и столовой. Если для вас закон свят - можете смело заниматься бюрократической волокитой, нужен быстрый результат – вызывайте опытных мастеров и перекраивайте свое жилище на новый лад.
