Категории земель и ВРИ: что это, как узнать категорию и какими они бывают

На отдельные категории земель поделена территория нашей страны, урегулирована на законодательном уровне. Все виды общих или обособленных участков предназначены для того или иного целевого (разрешенного) использования, имеют юридическую силу, находятся под контролем государства и местных властей во избежание их утраты определенных свойств.

Что такое категория земель (целевое назначение)

Категория - зонирование или разделение территорий с перечнем стандартных свойств, закрепленных на законодательном уровне для правового режима их применения. Выделяют 7 категорий (государственные, запас, охраняемые природные объекты, сельхозназначения, спецназначения, водный и лесной фонд, населенные пункты). У каждой из них имеется собственный код, РВИ (разрешенные виды использования), свое предназначение.

Наиболее распространены земли сельхоз. назначения с целью проведения сельскохозяйственных работ. Они содержатся под особым контролем государства как ценный источник получения продуктов питания. Однако, лидирующие позиции по площади занимают земли лесного фонда, на которые приходится 386 млн. га площади.

Все земли, включенные в административную единицу, должны иметь целевое назначение, чтобы их неправильное применение не привело к ухудшению состояния почвы, загрязнению атмосферы. Земли должны служить людям в населенных пунктах для получения определенного набора услуг.

Целевое назначение и категории земель - несколько разные понятия. Категории – классификатор, подобранный по принципу использования и недоиспользования участков с обозначенными границами по регламенту (ст. 84 ЗК РФ). Принадлежность земель к той, иной категории предопределена и утверждена Федеральным органом исполнительной власти с присвоением каждому участку особого правового режима и разрешенных видов применения. При этом даже собственник не вправе самовольно изменять принадлежность земли. Целевое - специальное назначение или особая функция, которую выполняет определённый земельный участок в общественных отношениях.

Разберем далее какими бывают земли и их классификацию.

Земли сельскохозяйственного назначения

Данные территории предназначаются для посева и выращивания сельхозпродукции, ведения научных и учебных работ, размещения нужной инфраструктурой. Ценность наделов - в степени плодородия. Территории в зависимости от качества и предназначения можно разделить на: пастбища, пашни, скотогонные полосы, сенокосы, лесополосы, площади под хоз. постройки, отдыхающие земли. На участках данной категории допускается:

• выращивать скот;
• вести любые виды сельского хозяйства;
• заниматься сезонным дачным строительством, садоводчеством, огородничеством;
• организовывать фермерские хозяйства;
• сооружать здания и объекты для обслуживания сельхозпроизводителей.

На участках допускается строить дома для сезонного проживания. Хотя под постройку и прокладку коммуникаций разумно подбирать наименее ценные почвы с низкой плодородностью.

Земли населенных пунктов

ЗНП - административная единица или территории, входящие в состав государственной системы. К пунктам относятся: города, округа, поселки, деревни и села, находящиеся во власти органов местного самоуправления. Городские и сельские территории для поселений имеют свои границы, занесенные в кадастр недвижимости. Причем территория населенных пунктов (ст. 83 ЗК РФ, п. 1) будет считаться таковой только внутри установленных границ.

Городские и сельские поселения отличаются между собой размерами и поделены на территориальные зоны (жилые, инженерные, военные, сельскохозяйственные, производственные, рекреационные). У каждой имеется собственный градостроительный регламент и прямое предназначение с включением разрешенных видов использования участков внутри зоны.

ЗНП предназначены для застройки и развития населенных пунктов, разбивания на участки под строительство многоэтажек, кварталов, частного сектора. Такие территории - самые востребованные для возведения зданий. Хотя прежде чем начинать строительство, важно брать разрешение, узнавать: к какому виду разрешенного применения и территориальной зоне относится определенный участок.

При целевом использовании территорий возможно полноценное строительство либо с определенными ограничениями. Есть земли, на которых строительство запрещено, иначе постройки могут быть признаны незаконными и на самострой нельзя будет оформить право собственности.

Земли лесного и водного фонда

Лесной фонд – участки, покрытые лесами и кустарниками. Нелесные территории предназначаются для разбивания питомников, введения лесного хозяйства. Условно разделить леса можно на 3 категории, на каждый из которых допускается или запрещается ведение хозяйственной деятельности. Сегодня угодья не входят в гражданско-правовой оборот. Могут лишь временно использоваться (бесплатно, платно) в случае концессии или аренды.

Водные территории подразделяют на:

• водные объекты и их охраняемые зоны;
• водозаборные участки;
• полосы отвода;
• зоны для гидротехнических сооружений.

Непосредственно земли водоемов не могут иметь целевое использование. Примыкающие к ним зоны разрешается применять под строительство и эксплуатацию сооружений, чтобы обеспечивать население и хозяйство водой.

Земли запаса

Территории являются собственностью государства либо муниципалитета. Они не имеют целевого назначения и изъяты из оборота, если представляют для страны и общества особую ценность. В связи с сопутствующими основаниями их целенаправленное применение прекращено. Однако, по мере поступления заявлений от организаций либо граждан земли могут передаваться в аренду, собственность либо переводиться из одной категории в другую.

Земли запаса - охраняемые. Самые ценные из них не могут переводиться из одной категории в другую, использоваться для хозяйственных нужд.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Участки частично либо полностью изъяты из оборота либо имеют ограничения на перевод в другую категорию. Как правило, на таких территориях расположены объекты важного назначения (рекреационные, культурно-исторические, эстетические, природоохранные). К ним же приравнены дендрарии, ботанические сады, скверы, парки как объекты культурного наследия.

Собственник - только публичный, т.е. государство или муниципалитет. С их разрешения допускается ведение определенных видов деятельности: туризм, просветительство, исследовательская наука. Как правило, это обширные земельные участки, занятые под заповедники. На них недопустимо проведение человеческой деятельности. Наоборот, цель государства - сохранить и приумножить ландшафтный дизайн.

Как узнать категорию земель

Если заинтересовал участок и его принадлежность к определенной категории, то можно выяснить в Росреестре по кадастровому номеру. Другой вариант - сделать заказ кадастровой выписки с помощью публичной кадастровой карты.

При желании заказать документальную выписку с цифровой подписью ЭЦП из ЕГРН можно обратиться в Росреестр в режиме онлайн. Срок получения – 3 дня. Действия следующие:

• открыть карту;
• ввести кадастровый номер земельного надела в поисковую строку.

Автоматически должны появиться данные о виде разрешенного использования и категории земли.

Что такое вид разрешенного использования земель

ВРИ - уточняющее понимание целевого назначения территорий. Это следствие более детального зонирования или земли, находящиеся в собственности фермеров либо единственного лица, пригодные и разрешенные для использования.

Расширение ВРИ допускается только при соответствии земли градостроительным нормативам. Выдается людям после прохождения специальной процедуры в Комитете по настройкам и землепользованию. Потенциальным застройщикам важно брать разрешительные документы перед строительством и на получение основного вида разрешенного применения земли. При необходимости – не вспомогательные виды ВРИ, которые будут уточнять производимые действия. Например, постройку местных объектов для целевого использования (забор, трансформаторная будка, гараж).

Земли населенных пунктов, подпадающие под ВРИ, можно разделить условно на 2 зоны: крупные и территориальные. К первым относятся поселения. Ко вторым – застройки, здания и сооружения с учетом видов разрешенного применения.

Все виды прописаны в Градостроительном Кодексе. На одних землях допускается возведение многоэтажных домов. Другие предназначены для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). На одной площади могут размещаться несколько зон с учетом признаков их функциональности и определенного правового режима. Но, если имеют одно целевое назначение.

Зонирование - совокупное использование земли совместно с надземными и подземными коммуникациями. Например, город подразделен на кварталы, инфраструктуры, жилые общественно-деловые административные зоны, участки для сельского использования, специального назначения. Также отдельные места отведены под культурно-исторические, зеленые и рекреационные цели (ст. 85 ЗК РФ, п. 1). В селах тоже имеются зоны, хотя и отсутствуют кварталы.

Стоит знать! Каждый из участков должен иметь целевое назначение с целью сохранения и развития поселений, организации в них комфортного проживания для людей и использования нужных услуг.

ВРИ можно разделить на несколько основных зон:

• жилые и общественно-деловые постройки;
• отдых;
• предпринимательство;
• общественное пользование.

Классификатор ВРИ утвержден приказом Минэкономразвития (№709.) Каждый его вид предназначен для ведения соответствующей деятельности. Например, малоэтажной застройки до 3-х этажей, хоз. построек и подсобных зданий. Строить на таких территориях не возбраняется. Наоборот, даже поощряется, чтобы озеленить, посадить кустарники и плодовые деревья, разбить огороды и сады.

Разрешение на использование условно-разрешенными или вспомогательными видами земель выдают органы самоуправления после публичных слушаний. Причём до 3-ех земельных участков с целью максимально эффективного использования в определённом населенном пункте. Это значит, что участок, расположенный в жилой зоне, может быть использован под строительство дома, магазина или образовательного учреждения.

Сегодня можно подавать запрос на добавление нового ВРИ для присвоения статуса - условно-разрешенный всем владельцам своих и близлежащих участков. Также представителям администрации отдельного населенного пункта. Условно-разрешенный ВРИ в случае одобрения комиссией может использоваться как основной либо совместный с ним, т. е. под постройку дома и магазина или только дома либо магазина. К вспомогательным ВРИ относятся хоз. постройки, если возводится жилой дом на участке ИЖС. Брать разрешение на строительство таких видов объектов необязательно. Ведь вспомогательный ВРИ может использоваться только совместно с основными видами. Главное, всем желающим взять землю в аренду для возведения застроек либо землепользования - согласовать все действия с местными властями согласно правилам и градостроительному регламенту.

Так собирается комиссия, которая решает: можно ли возводить здание в определенном месте и не создаст ли это неудобств, опасностей для соседних прилегающих сооружений. Например, нельзя возводить дом более 3 м от границы участка, иначе объект будет считаться самостроем и может быть снесен.

Многие люди интересуются, какой же ВРИ необходим именно им для строительства частного дома. Так подходят виды: ЛПХ, ИЖС и блокированная постройка, принадлежащие к категории – «земли населенных пунктов»:

1. ИЖС - возможность возведения одноквартирного дома в 2-3 этажа, а вместе с ним - подсобного помещения, гаража
2. ЛПС - возведение одноквартирного дома до 3-ех этажей, параллельно разбивание сада или огорода для садоводства.
3. Блокированная жилая постройка, при которой разрешено строительство сразу нескольких одноквартирных домов до 3-ех этажей и подсобных помещений, гаражей. Можно возводить огороды, цветники, сады в пределах участка.

Внимание! Многие бизнесмены интересуется, какой им лучше выбрать ВРИ для ведения бизнеса. Если речь идет о частном бизнесе, то подойдут такие варианты разрешенного использования земельных участков населенных пунктов как: СТО, гостиница, точка общепит, магазин. В зданиях допускается реализация любых типов товаров, но размеры постройки не должны быть более 5000 м2. Как добавленное разрешенное ВРИ будет наименоваться - предпринимательство, магазин, общественное питание, гостиница, обслуживание автотранспорта.

Что будет, если использовать землю не по назначению

Важно, чтобы все земли, попадающие под сельскохозяйственные категории, использовались разумно и по разрешенному целевому назначению. Неправильное их применение ведет к потерям плодородия, ухудшению состояния мелиорированных площадей.

Сегодня государство выдает людям некоторые земли на бесплатной либо возмездной основе. Владельцы их переоформляют в частную собственность, могут дарить, передавать в наследство или продавать.

Важно! Использование сельскохозяйственных территорий не по назначению запрещается и строго наказывается. Это ведет к штрафам, уголовной ответственности, другим мерам с компенсационным характером. Земли при нерациональном использовании попросту изымаются у собственников из оборота. Если крайне истощены и разрушены, то временно переводятся в залежь, пока плодородные и другие значимые свойства полностью не восстановятся.

Изменение категорий земель

Наделы могут переводиться в иные категории, если не имеют ограничений в обороте. Процедура урегулирована Федеральным законом №172, Ст. 8.

Существует порядок перевода земель, что связано с изменением границ населенного пункта и расположением территорий за его пределами. Собственники земель при необходимости изменить категорию могут обратиться в отделение кадастра за выпиской. Затем в Градостроительный Комбинат, чтобы получить план застройки. Если конечно, его примет администрация населенного пункта либо отделом Архитектуры и Градостроительства либо Департаментом по землеустройству.

Составляется проект для новой территории с переносом границ. Земля переводится в другую категорию. Если администрация дает на это разрешение, то любой гражданин РФ вправе подать заявление и выписку в Росреестр для проведения регистрационных действий на установление новых границ населенного пункта. В единую базу вносятся изменения, а земельному наделу присуждается новая категория.

Внимание! Право на изменение имеют только местные органы федерального и местного самоуправления, также суды в ходе разбирательств. Сами собственники не могут переводить земли из одной категории в другую. Это входит в компетенцию органов власти. Однако, собственники наделов могут подавать ходатайство в местные исполнительные органы при желании изменить целевое назначение земель. В случае удовлетворения просьбы будут внесены определенные изменения в земельный кадастр.

Сегодня повсеместно проводятся процедуры по переводу муниципальной собственности в ИЖС. Также обычные граждане могут изменить существующий земельный участок, например, для сельхозугодий. Главное, чтобы переход происходил фиксированно и легализованно.

Все земельные участки в России поделены на соответствующие категории. Государство четко следит за каждым ценным природным ресурсом. Если участок выдается собственнику, то обязательно должен использоваться по назначению. Иначе последуют штрафы вплоть до изъятия участка в пользу государства.

В целом земля может иметь сразу несколько видов применения в случае одобрения комиссией по землепользованию. Значит, предназначаться под строительство жилого дома, построек, других объектов. Конечно, важно соблюдать нормативы и зональность при возведении, собирать документы, которые послужат подтверждением фактов рационального использования. В противном случае нерациональное строительство приведет к признанию построек «самостроем». Суд вынесет решение об их сносе.

Выводы

1. Весь земельный фонд России разделен на виды и категории разрешенного использования с целью контроля состояния и сохранения биосистемы.
2. Разрешенное использование и категория земель - разные термины. Хотя понятия у них – идентичные. Ведь изменение категории влечет за собой смену целевого использования участка.
3. Форма собственности и разрешенное использование земельных наделов отличаются между собой. В одном населенном пункте могут быть размещены как частные, так и федеральные, муниципальные владения. Разница существует лишь между отдельными населенными пунктами и строениями. Например, дом лесника будет относиться к лесной категории. Производственное или жилое помещение на горнодобывающем предприятии – «населенные пункты».
4. Если собственники будут использовать земли не по назначению, то права собственности могут быть аннулированы, наложены штрафы и компенсации. Такие наказания за нарушения предопределяют местные органы управления.
5. При необходимости изменить категорию земель можно обратиться в органы исполнительной власти субъектов России или органы местного самоуправления в зависимости от того, к каким структурам принадлежит участок. Если земля находится в распоряжении Федерации, то осуществить перевод вправе только правительство РФ.