Дарение доли квартиры является достаточно типичной ситуацией на рынке недвижимости, особенно среди близких родственников. Процедурные вопросы, отношения сторон и порядок оформления договора дарения доли квартиры прописаны в статьях 572-574 Гражданского Кодекса РФ и мало чем отличаются по своей сути от дарственной на все жилое помещение. Но есть определенные нюансы.
Договор дарения доли квартиры: общие положения
-
Данная гражданско-правовая договоренность предусматривает, что одна сторона сделки (Даритель) передает права собственности другой стороне (Одаряемому) на свою долю в квартире в безусловном и безвозмездном порядке. Требовать компенсации за подаренное недвижимое имущество Даритель не может.
-
Согласие остальных собственников на заключение договора дарения доли в квартире не требуется. Это означает, что долевой собственник вправе распорядится своей частью общего приватизированного имущества в любое время и по собственному усмотрению, т.е. дедушка может подарить внуку принадлежащую ему долю, не спрашивая бабушку.
Внимание: принципиальное отличие от договора купли-продажи долевой собственности, когда согласие всех владельцев является обязательным, и они имеют преимущественное право на выкуп.
-
Дарственная составляется в простой письменной форме (требование обязательное). Порядок заполнения и типовой образец документа мы прокомментируем ниже. Нарушение формы оформления документа позволяет третьим лицам требовать судебного признания сделки недействительной.
-
Закон не предусматривает обязательного нотариального удостоверения передачи доли в квартире. В некоторых случаях привлечение нотариуса может быть нелишним: дарение посторонним людям, подтверждение подписей сторон и их дееспособности, сохранность третьего экземпляра у нотариуса.
-
Регистрация самой дарственной в Госреестре отменено Законом с января 2013 года, регистрируется только переход права собственности на недвижимое имущество от Дарителя к Одаряемому, которое необходимо оформить как можно скорее. Образцы и бланки типовых договоров меняются достаточно часто.
-
Отметим, что переход прав на долю в квартире, которая не выделена в натуре, позволяет получателю подарка (близкому родственнику или постороннему физическому лицу, получившему его) просто стать совладельцем недвижимости. Вопросы заселения на жилплощадь, регистрации и раздела придется решать отдельно.
-
Получатель в любое время до передачи ему дара (документального оформления) может от него отказаться без объяснения причин своего решения. Отказ оформляется также в письменной форме и согласно ст. 573 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
Образец договора дарения доли квартиры
Найти типовой бланк данного документа в Интернете легко, образец его заполнения http://www.proekt-007.ru/dogovor/dogovor008.html можно посмотреть здесь. Отметим обязательные пункты, подлежащие заполнению в простой письменной форме:
-
место и дата заключения дарственной;
-
полные паспортные данные о сторонах (Дарителе и Одаряемом) с указанием фамилии, имени, отчества, серии, номера и даты выдачи паспорта;
-
адреса проживания (регистрации);
-
полные характеристики квартиры, из которой выделяется доля: общая площадь (в том числе жилая), точный адрес местонахождения объекта недвижимости, количество комнат, этажность дома.
Внимание: все эти данные должны соответствовать техническому паспорту жилого помещения и правоустанавливающим документам на долю квартиры.
-
ссылки на правоустанавливающие документы на все жилое помещение: свидетельство о регистрации в ЕГРП;
-
реквизиты (номер, дачу и место выдачи, ссылку на регистрирующий орган) свидетельства права Дарителя на долевую собственность в указанных частях от жилой площади;
-
договор должен подтверждать, что даримая доля квартиры не имеет обременений, не находится в залоге, правовых претензий третьих лиц на данную жилплощадь нет;
-
как уже было сказано выше, возмездных условий и дополнительных условий в дарственной быть не должно;
-
сделка дарения оформляется в двух экземплярах (при обращении к нотариусу – в трех) и заверяется подписями сторон;
-
в случае, если оформление дарения доли квартиры проводит (проводят) уполномоченные представители сторон, необходима нотариально заверенная доверенность, ссылка на которую указывается при подписании.
Как видите, процедура достаточно простая, но следует обратить внимание на точность вносимых фактических данных. Ошибки в номерах, особенно регистрационных документов – распространенное явление. Дополнительно стороны оговаривают, кто будет нести расходы по составлению и сопровождению договора. После оформления дарения Одаряемый принимает на себя все обязательства по оплате эксплуатационных, ремонтных и прочих расходов на квартиру пропорционально своей доле.
Как оформить дарственную на долю в квартире правильно
Общие процедурные вопросы такого правового акта мы уже обсудили. Отметим основные положения:
-
безвозмездность передачи даримого имущества;
-
необязательность и добровольность в передаче дара;
-
простое письменное соглашение участников;
-
регистрация перехода прав на долю в квартире в ЕГРП.
Теперь рассмотрим наиболее типичные и особые случаи, при которых заключение договора дарения дает возможность избежать налогообложения или, наоборот, требует похода в налоговую инспекцию.
-
Доля квартиры передается близкому родственнику: дети, бабушки, дедушки, родители, родные сестры и братья. Крепкая, дружная семья. Кому-то покупают новое жилье, а он в свою очередь добровольно дарит принадлежащую ему в часть приватизированной квартиры одному из остающихся. Соглашение понятное, оформление происходит по стандартной схеме, после уплаты пошлины ЕГРП все вопросы решены.
-
Сделка между близкими родственниками, вызывающая неприятие остальных членов семьи. Помешать дарению они не могут, но выделять в натуре долю жилплощади дочери своей сестры (племяннице), получившей дар от матери торопиться не будут. Здесь судебные разбирательства, долгие споры вплоть до разрыва отношений. При этом, и в первом и во втором случае полученное имущество налогом не облагается.
-
Договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему. Оформление такого документа выполняет законный представитель ребенка: один из родителей или опекун. Запрещено: осуществлять дарственную на долю несовершеннолетнего (недееспособного) гражданина от его имени; заключать соглашения на такие сделки с участием в качестве опекуна органов социальной защиты, представителей от лечебно-воспитательных учреждений и муниципальных органов.
-
Дарение доли квартиры дальнему родственнику (например, тетя племяннице) или вообще не родственнику. Оформление проводится по стандартному сценарию, документальный пакет тот же, но избежать дружбы с налоговиками не удастся. С такого подарка придется уплатить 13% стоимости имущества в доход государства. Какую налогооблагаемую базу возьмут для расчета, зависит от местного трактовки Налогового Кодекса. Понятие оценочной стоимости достаточно расплывчато. Возможно, придется сделать (естественно, платно) новую оценку в БТИ. В некоторых сделках может фигурировать инвентаризационная цена недвижимости, в других – рыночная цена.
В последнем варианте Одаряемый в 2015 году при переходе на кадастровые расчеты стоимости недвижимости (которые во многих регионах оказались выше рыночных) рискует попасть в серьезную финансовую кабалу.
