Заключенный договор купли-продажи жилья на этапе его постройки между частными лицами подпадает под категорию соглашений цессии. При этом цессионер (лицо, осуществляющее переуступку права собственности на квартиру в новостройке) может руководствоваться любыми мотивами. Гражданин, заключивший договор с застройщиком на покупку квадратных метров, по фактическим житейским обстоятельствам вдруг становиться несостоятельным или подобный частный инвестор просто неплохо зарабатывает на разнице цены квартиры на разных этапах строительства.
Переуступка прав на квартиру: что это
-
С правовой точки зрения переуступка прав на строящуюся жилплощадь означает передачу прав и обязанностей первоначального инвестора третьему лицу. Покупатель оплачивает оговоренную в договоре сумму, а также принимает на себя все обязательства продавца. Совершенно очевидно, что подобные договорные отношения не могут быть оформлены без согласия застройщика, хотя закон данного положения не содержит. Но заручиться подобным согласованием имеет смысл. Рынок недвижимости – зона повышенных финансовых рисков, страховка еще никому не мешала.
-
Многие фирмы-застройщики в целях чистоты сделок с недвижимостью прописывают в первичном соглашении на приобретение жилья условие об обязательном уведомлении о факте заключения договора переуступки прав на квартиру. Срок такого извещения после регистрации сделки в государственных органах чаще всего составляет 10 дней, но возможны разночтения. Некоторые строительные компании жестко фиксируют в договорных документах невозможность переуступки квартиры в новостройке. В данном случае первичный покупатель ограничен в своих дальнейших операциях с жилым помещениях и может продать его обычным путем (купля-продажа) после приемки дома.
-
Переуступка квартиры для предприимчивых людей, имеющих достаточные финансовые резервы, может стать неплохим источником дохода. Ни для кого не секрет, что цена квадратного метра жилой площади на стадии закладки дома и в момент сдачи его в эксплуатацию отличается на десятки процентов, а то и в разы. Выгодно купил, вовремя перепродал, получил маржу. Подобные ситуации мы подробно рассматривать не будем, поскольку такую переуступку прав делают достаточно подкованные в юридическом плане граждане, и в наших советах они не нуждаются.
Договор переуступки: что нужно знать
Зарегистрировать договор переуступки в территориальном отделении УФРС придется в обязательном порядке. Данное правовое положение зафиксировано в Федеральном Законе от 01.04.2005 № 27-ФЗ. В противном случае сделка может быть признана ничтожной.
-
Все денежные обязательства цессионенра перед строительной фирмой должны быть исполнены в полном объеме, остальная сумма долга может по соглашению сторон быть переведена на покупателя квартиры. Перевод задолженности отражается в договоре переуступки права собственности.
-
Покупающая сторона вправе лично проверить у строительной компании наличие разрешительной и технической документации на проведение работ. Приобретать кота в мешке за немалые деньги не будет любой здравомыслящий человек. Сроки сдачи объекта и его текущее состояние тоже лучше оценить самостоятельно.
-
Договорные отношения при покупке жилья в новостройке оформляются в простой письменной форме, но мы настоятельно рекомендуем нотариально удостоверить эту бумагу для определенной юридической гарантии чистоты сделки.
Договор переуступки прав на квартиру: порядок заключения
Понятно, что наиболее уязвимой стороной при передаче правовых оснований на строящуюся жилплощадь выступает человек, решивший ее купить. Поэтому оговорим его теоретические (на практике не всегда все так гладко) возможности оценить чистоту предстоящей сделки. Проверка нормативной и технической документации застройщика может включать в себя следующие вполне законные действия.
-
Лично обратится в офис строительной компании.
-
Представить руководству проект договора переуступки права собственности на квартиру.
-
Вежливо попросить следующие правоустанавливающие документы:
-
учредительные документы застройщика; дата их регистрации и отдельные положения в тексте могут многое сказать умудренному человеку, для остальных достаточно просто оценить срок работы в данной сфере;
-
свидетельства о постановке фирмы на регистрационный и налоговый учет по фактическому месту нахождения;
-
документальное подтверждение правовых оснований на земельный участок, где производится застройка (аренда, собственность, подтвержденная местной администрацией);
-
разрешение и проект строительства жилого дома по указанному адресу; возможностей самовольной постройки любых зданий и сооружений в нашей стране существует масса, сносят тоже по решению суда тоже много;
-
вас должны интересовать следующие пункты проектной документации: целевое назначение объекта, предполагаемая дата сдачи; текущий этап строительных работ; источник финансирования.
Честно скажем, что получить все сведения вам вряд ли удастся (коммерческая тайна), но попытаться уменьшить риски при заключении договора переуступки квартиры в новостройке стоит, крупицы информации от третьего участника позволят, по крайней мере, оценить его добропорядочность и надежность.
Переуступка права требования – это долгий процесс
Вынужденно приходится разбивать его на несколько связанных или раздробленных шагов, которые должны совершить участники соглашения. Начнем с обязанностей продавца. Ему придется:
-
уведомить в письменной форме застройщика о переуступке права требования на недостроенное жилое помещение; обратиться в офис можно лично, что существенно упростит и ускорит процедуру; объяснять причины подобного решения не придется;
-
согласовать со строителями возможные финансовые разногласия; стоимость переуступаемой квартиры, как правило, выше первоначальной, поэтому при получении письменного согласия на сделку с вас могут попросить определенный процент (средневзвешенная норма 5% от текущей рыночной цены недвижимости); иначе говоря, приобретали за 2 млн руб., продаете 2,5, будьте любезны перевести на счет фирмы 125 тысяч;
-
получить письменное свидетельство об отсутствии долговых обязательств на момент совершения правовых действий с квартирой или оформить перевод долга на покупателя с его согласия;
-
в случае ипотечного кредитования четвертой стороной будет выступать банк, выдавший кредит, согласие которого на заключение договора переуступки права требования можно получить только после полного погашения задолженности по ипотеке;
-
возможно, придется посетить Регистрационную палату, если квартира после подписания документов прошла регистрацию в государственных органах; выписка из Росреестра – дополнительное правовое основание.
-
нотариально заверить согласие супруги (супрага) на продажу несуществующих квадратов; обязательно для всех граждан, состоящих в браке.
Свою часть работы продавец выполнил, покупателю остается только получить упомянутое брачное благословение, составить и подписать договор переуступки прав, оплатить госпошлину, представить регистратору:
-
паспорта участников соглашения;
-
копия договора основания (долевое участие, купля-продажа, инвестирование);
-
справку об отсутствии долга перед застройщиком;
-
письменное согласие строительной компании (возможно банка, давшего ипотеку) на совершение правового акта.
Дальше начинается обычная административная рутина, но конец у нее будет обязательно.
