Эксперт консалтинговой компании «ЮКЕЙ» А. Сабурова, специализирующаяся на вопросах в сфере недвижимости, земли и строительства, поделилась нюансами предварительного правового анализа участков земли, на которых планируется разместить туробъекты.
В конце апреля прошлого года Росреестр запустил проект «Земля для туризма», основное назначение которого — вовлечение в туристический оборот земель различных регионов. Вначале в составе пилотного проекта было 7 регионов РФ (Дагестан, Алтай, Карелия, Камчатка, Тульская, Калужская и Сахалинская области), а в феврале текущего года число участников выросло до 30.
В рамках проекта «Земля для туризма» существуют публичные карты Росреестра, которые дают бизнесменам возможность оценить инвестиционную привлекательность земельных участков для размещения на них кемпингов, гостиниц, глэмпингов. На картах отражена оснащенность транспортной и инженерной инфраструктурой, что позволяет оценить перспективность участка.
Однако публичные карты не дают полной информации об особенностях этих земель, что вынуждает инвесторов заказывать предварительный правовой анализ в консалтинговых компаниях. Так, в «ЮКЕЙ» число запросов, связанных с развитием туризма, существенно увеличилось в 2022-2023 годах и составило 60% от общего объема.
Иногда попадаются предложения с красивой презентацией роскошного спа-комплекса на берегу живописной реки с пляжем, причалами, открытыми бассейнами и эко-тропой. Но часто на практике земельный участок можно использовать для строительства максимум рыбацкого домика, а берег состоит в пользовании у других лиц. Понятно, что такой проект почти нереализуем либо для его запуска потребуются дополнительные временные и денежные затраты.
Итак, перед возведением на конкретном участке земли отеля, экофермы, спа-комплекса или иных туробъектов, важно проверить следующее:
- Категория участка, его разрешенное использование указаны в генплане или документе территориального планирования. Если землю разрешено использовать только для ведения сельского хозяйства, запрещено размещать на ней гостиницу или отель.
- Наличие ограничений по использованию. К примеру, построить туробъект можно не во всех лесах, а только в эксплуатационных и резервных.
- Наличие охранных зон, которые не всегда указаны в публичной кадастровой карте. Рядом или на участке могут располагаться газовые сети или скважины. Поэтому лучше на месте проверить точное расположение таких объектов.
- Наличие права пользования. Особого внимания требует оборудование пляжа или возведение сооружения для отдыха на берегу. По правилам, это место общего пользования, и доступ к нему должен быть открытым для всех. Строительство, к примеру, причалов возможно только при наличии права пользования акваторией и предоставления участка берега в пользование. Еще важно убедиться, что на береговую линию не налагаются границы других категорий земель.
Чтобы получить в пользование рабочие земельные активы для развития туристических объектов, следует убедиться в том, что отсутствуют какие-либо ограничения по использованию, назначение земли соответствует целям инвестиций, рядом или на участке нет охранных зон.
