Тенденции коммерческой недвижимости 2010

Глобальный годовой обзор мировых рынков коммерческой недвижимости компании NAI Global охарактеризовал состояние московского рынка как самое сложное за последние 10 лет. Именно с этого уровня московскому рынку предстоит восстанавливаться.

Среди развивающихся рынков стран БРИК Россия получила наиболее мощный удар в глобальном экономическом кризисе. Однако уже осенью 2009 года экономика, все еще сильно зависимая от сырья и цен на нефть, начала восстанавливаться. Как столица и самый большой город России Москва сильно пострадала в кризис. Уровень вакантных площадей по всем классам офисной и торговой недвижимости увеличилась с 3% в 2008 году до 15% в 2009. В частности, уровень вакантности по офисам класса «А» и «В» достигла 20% и более – это самый высокий уровень за последние 10 лет.

 Арендные ставки в сегменте высококачественных офисных площадей оказались самыми низкими за всю историю – на 40-60% ниже, чем в 2008 году. Существенно выросла доля субподрядных договоров аренды. На конец 2009 года превосходный офис класса А в Москве возможно было арендовать меньше чем за $500/ кв.м в год. Торговые площади в главных торговых коридорах можно арендовать за $2 000/ кв.м ежегодно, по сравнению с $5 000 год назад.

Уже на конец 2009 года были заметны позитивные тенденции на рынке гостиничной недвижимости. Уровень вакансий оценивается в 50% (в 2008 году это были 70%). Воспользовавшись ситуацией, ряд предприимчивых инвесторов заключили в 2009 году ряд сделок по чрезвычайно низким ценам: они приобретали старые активы с целью перепрофилирования их под западные гостиничные объекты. Номерной фонд в других крупных городах России все еще в большинстве своем мало соответствует стандартам международных гостиничных операторов. Мы предполагаем, что активность российских и западных инвесторов на московском гостиничном рынке сохранится и в 2010 году.

Существенно увеличилось предложение продажи на рынке офисной и торговой недвижимости за счет объектов, собственники которых испытывают финансовые трудности.

Доходность офисов класса «А» в Москве и Санкт-Петербурге составляет примерно 12-13% годовых. В 2010 году доходность офисной и торговой недвижимости будет стабильной, так как низкие арендные ставки будут постепенно расти, уровень вакансий снижаться, что в совокупности приведет к активизации структурно ненасыщенного рынка коммерческой недвижимости Москвы.

Директор департамента оценки и консалтинга NAI Becar (Москва) Маргарита Трофимова

Кризис, как минимум, «отрезвил» московский рынок недвижимости и позволил реально диверсифицировать объекты в зависимости от их характеристик. В условиях ограниченности средств у арендаторов и покупателей востребованы те объекты, ценовые условия которых соответствуют их качеству (местоположению, концепции и предоставляемым условиям). Кроме того, кризис научил девелоперов не переоценивать спрос и заставил идти на уступки арендаторам, т.е. рынок стал клиентоориентированным, а значит, и более адекватным.

Извлекли же выгоду из кризиса в Москве те, кто смог купить дистресс-активы - т.е. качественные объекты ниже их реальной рыночной стоимости, а также арендаторы, которые за счет изменений условий договора аренды или смены объекта смогли оптимизировать свои расходы на аренду.

В 2009 г. на рынке было достаточно много ликвидных предложений по аренде/покупке объектов коммерческой недвижимости. На сегодняшний день подобных объектов практически нет, девелоперы реструктурировали кредиты, а первичное перераспределение активов уже произошло. Тем не менее, многие активы остаются под контролем банков, которые хотя и создают подразделения по управлению недвижимым имуществом, рано или поздно, скорее всего, будут избавляться от непрофильных активов, хотя уже и не по «бросовым» ценам.

Кризис ознаменовал собой процесс перехода от рынка собственника к рынку потребителя. Не успев адаптироваться к новым реалиям, многие собственники объектов с наступлением кризиса не захотели идти на уступки арендаторам, не соглашаясь снижать ставки аренды, продлевать арендные каникулы, осуществлять ремонт за свой счет, фиксировать курс оплаты или переходить на % от оборота (для ТЦ). Подобные действия привели к большому количеству альтернативных сделок по аренде - по смене объектов. Сейчас собственники большинства объектов стали более гибкими в переговорах с потенциальными арендаторами. Тем не менее, около 2, 2 млн офисных площадей и около 300 тыс. кв. м площадей ТЦ на сегодняшний день вакантно.