Квартира как объект собственности может находиться в общей собственности нескольких лиц. Если эти лица не являются супругами, то собственность является долевой. В соответствии с законом, владение и пользование общей (долевой) собственностью осуществляется по согласию всех собственников. Но иногда один из собственников не может (или не хочет) пользоваться своей долей. В таком случае он может обратиться в суд с заявлением о выделе своей доли, либо выплате компенсации за принадлежащую ему долю.
Выдел доли может производиться как путем определения идеальной доли, то есть определения соотношения приходящегося на каждого из сособственников имущества (п.2 ст.252 ГК РФ), так и путём выдела доли в натуре (п.п.3, 4 ст.252 ГК РФ), для которого, в свою очередь, установлены определённые ограничения.
Условиями выдела в натуре доли одного из собственников являются:
1. Соразмерность выделяемой доли (то есть той части имущества, которая фактически будет передана собственнику) идеальной доле. Несоразмерность реальной доли идеальной может быть устранена денежной компенсацией.
2. Выдел доли в натуре допускается только в случае, если он не повлечёт несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности. Применительно к порядку выдела доли в жилых помещениях, что на практике как раз и вызывает большие затруднения, это означает, что выделяющемуся собственнику должна передаваться изолированная часть общего имущества, которая в результате раздела будет являться самостоятельным объектом права. Иными словами, выдел в натуре доли жилого помещения допускается только при наличии технической возможности передачи одному из собственников изолированной части, причем не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), а также оборудования отдельного входа.
Так, в одном из дел бывшие супруги К. и М. проживали в трехкомнатной квартире, принадлежавшей им на праве общей собственности. Между ними возник спор о разделе данного жилого помещения, в связи с чем К. предъявил иск в суд и просил суд разделить квартиру. Решением суда за К. признано право собственности на комнату и лоджию, за М. - на две комнаты в спорной квартире; право совместной собственности признано за К. и М. на подсобные помещения, места общего пользования переданы в совместное пользование сторон. Заместитель генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений и направлении дела на новое рассмотрение. Верховный суд РФ протест удовлетворил, указав следующее: раздел трехкомнатной квартиры на два жилых помещения невозможен, поскольку в ней нет вторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа.
Учитывая, что чаще всего, выделение доли в натуре технически не применимо к большинству жилых помещений, гарантией разрешения спора между собственниками может служить п.2 ст.247 ГК РФ, в соответствии с которой участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Таким образом, если суд отказывает собственнику в удовлетворении исковых требований о выделе доли в натуре, это не препятствует собственнику обратиться в дальнейшем в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением на основании ст.247 ГК РФ. Определение порядка пользования не связано с прекращением общей собственности и признанием права собственности на конкретный выделенный объект (доля в натуре), собственнику может быть передано и неизолированное помещение.
Если же выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности и стороны не смогли прийти к соглашению, выделяющийся собственник имеет право обратиться с иском о выплате стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Но при этом в суде должен быть доказан ряд обстоятельств.
Таким образом, разделить квартиру на доли можно путём соглашения между всеми собственниками. Если прийти к соглашению не удаётся, то тогда необходимо решать этот вопрос через суд.
