Выбор подходящего жилья – довольно сложный и трудоемкий процесс, поэтому специалисты кредитования советуют заемщикам не откладывать данный вопрос, а заниматься поиском объекта еще до получения кредита. Дело в том, что после того, как заемщик получает одобрение от банка на выдачу кредита, у него остается не так много времени для поиска квартиры. Помимо того, что за это время предстоит собрать и оформить огромное количество документов, заемщик еще должен выбрать квартиру, руководствуясь не только своим вкусом и личными предпочтениями, но и требованиями, которые банк предъявляет к недвижимости. А они могут отличаться в зависимости от банка, в котором вы воспользуетесь возможностью кредитования. Рассмотрим те требования, которые предъявляются к вторичному жилью.
Какие основные требования к квартирам, приобретаемым по ипотеке?
Предъявляя определенные требования к ипотечному (залоговому для банка) жилью, банки ориентируются на ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», но при этом добавляют и свои, более жесткие критерии.
• Объект должен представлять собой квартиру, а не комнату;
• Обязательно наличие следующих коммуникаций: система отопления (электрическая, газовая, паровая), горячее и холодное водоснабжение, электричество. Наличие коммуникаций: система отопления (электрическая, газовая, паровая), горячее и холодное водоснабжение, электричество. При покупке квартиры в новостройке допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, однако все основные коммуникации (центральное водоснабжение, канализация и электричество) должны быть проведены.
• Сантехническое оборудование, крыша, окна и двери должны находиться в исправном состоянии;
• В квартире необходимо наличие отдельного санузла;
• Все перепланировки, проводившиеся в объекте, должны быть узаконены;
• Не допускаются какие-либо задолженности по оплате коммунальных услуг;
• Квартира должна находиться на одном из этажей здания, а не в цокольном помещении;
• Площадь кухни должна составлять не менее 5 квадратных метров;
• Обязательно отсутствие прописанных в квартире несовершеннолетних детей и лиц пенсионного возраста.
Помимо требований к самой квартире, банк обращает внимание и на здание. Так, он рассматривает:
• Техническое состояние. Здание не должно иметь статуса «аварийного» (то есть степень износа должна составлять менее 60%; узнать этот показатель можно в БТИ) или относиться к объектам, включенным властями города в список планового сноса.
• Материалы постройки. Обязателен железобетонный, кирпичный или каменный фундамент и металлические, железобетонные или смешанные (но не деревянные) перекрытия;
• Год строительства. Банк кредитует квартиры в зданиях с относительно недавним годом постройки;
• Этажность здания. Это должен быть многоквартирный дом высотой не менее 3 этажей.
Какие дополнительные параметры могут приниматься в расчет банками?
Перечисленные выше требования являются основными для большинства банков, однако в некоторых случаях, они могут быть дополнены индивидуальными параметрами, на которые те или иные банки также обращают внимание. Например, весьма распространена ситуация, когда заемщик желает приобрести жилье в старом фонде исторического центра города. Некоторые банки все же могут кредитовать покупку такого жилья, однако потребуют от заемщика подтверждение в проведении капремонта или справку о том, что он в ближайшее время не понадобится, а также подтверждение о том, что здание не подлежит сносу на время выплаты кредита. В некоторых случаях, банки могут настоять на проведении дополнительной строительной экспертизы.
Дополнительные требования банков могут относиться к площади квартиры. В частности, существуют банки, которые не кредитуют квартиры, площадь которых ниже определенного минимума. Причем для однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир этот минимум устанавливается банком индивидуально. То же касается и кухонь в приобретаемой квартире: для некоторых банков вполне достаточно кухни площадью более 5 квадратных метров, для других – площадью более 6 «квадратов» и т.д.
Общие принципы отношения банка к залоговому жилью вполне очевидны и логичны: недвижимость должна быть сохранна и легкореализуема в любой момент (ликвидна). А в какие конкретно параметры эти требования выливаются во многом зависит от внутренней политики банка.
