В сделках с недвижимостью нередко участвуют несовершеннолетние. В ряде случаев для успешного проведения сделок необходимо согласие органов опеки. В каких случаях оно необходимо, и каким образом можно его получить, мы расскажем в этой статье.
Чем занимаются органы опеки?
Опека и попечительство находятся в ведении органов местного самоуправления. К функциям органов опеки и попечительства относятся подбор лиц, которых можно назначить опекуном, надзор за деятельностью опекунов и попечителей, включая обследование жилищных и бытовых условий, контроль за исполнением опекунами своих обязанностей, в том числе по управлению его имуществом.
Когда необходимо разрешение органов опеки?
Согласно п. 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации сделки с жилым помещением требуется разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом как лиц, не достигших 18 лет, и так и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями.
Разрешение требуется при следующих сделках:
-сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного,
- сдача недвижимости в аренду, - сдача в безвозмездное пользование или в залог,
- сделки по разделу имущества или выдел из него долей,
– приватизация недвижимости, в которой он был ранее зарегистрирован, а ныне снят с регистрации (требуется разрешение на исключение ребенка из состава участников приватизации);
- обмен муниципального жилья, в котором проживает ребенок;
- его исключении из состава участников приватизации;
- оформление родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребенок является сособственником.
Иными словами, опекун не в праве без согласия органов опеки совершать сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.
Но при этом понятие «улучшение» - понятие относительное, ведь обмен «двушки» в пригороде на комнату в центре города, скорее всего, будет считаться ухудшением условий для ребенка и вызвать отказ.
Как получить согласие органа опеки?
Чтобы получить разрешение, нужно убедить органы опеки, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры. Для получения согласия родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, которые находятся по месту регистрации ребенка. Для рассмотрения заявления нужно представить определенный перечень документов, в зависимости от вида сделки, согласие на совершение которой запрашивается.
Кроме того, обязательно представляются:
• свидетельство о рождении ребенка;
• заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан безвестно отсутствующим);
• правоустанавливающие документы: как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен;
• документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней;
• любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего сособственника.
Срок рассмотрения заявления после предоставления всех необходимых документов составляет 14 календарных дней.
Сложные случаи
Иногда органы опеки и попечительства возражают против обмена через куплю-продажу, так как такая сделка является не обменом в юридическом смысле, а цепочкой договоров купли-продажи. Поскольку у контрагента нет обязанности предоставить другое жилое помещение, а есть обязательство выплатить деньги за квартиру. Гарантии заключения последующего договора купли-продажи, по которому первоначальный продавец вновь приобретает жилье, нет. В итоге участники такого «обмена», в том числе и несовершеннолетний ребенок, могут остаться без жилья. Во избежание подобных случаев необходимо предоставить предварительный договор приобретения квартиры и документ, который обязывает прописать в этой квартире ребенка.
