В настоящее время, эксперты сходятся во мнении, что сделки с участием доверенных лиц составляют сравнительно небольшой процент в общем объеме сделок купли-продажи недвижимости. Причиной этому они называют участившиеся случаи мошенничества при помощи поддельных или просроченных доверенностей. Покупатели для большей надежности предпочитают лично общаться с собственником квартиры перед ее покупкой.
Однако как быть в том случае, если наиболее подходящий вам вариант подразумевает покупку квартиры через доверенное лицо? Так ли ненадежны такие сделки? И на какие пункты в доверенности вам следует обратить особое внимание, чтобы снизить для себя возможные риски?
Что такое доверенность?
Согласно статье 185 Гражданского Кодекса РФ доверенность представляет собой уполномочие в письменной форме, которое выдается одним лицом (доверителем) другому лицу (поверенному) для выполнения ряда действийи представительства перед другими лицами.
Благодаря оформлению доверенности, собственник получает право не участвовать лично в совершаемых им сделках и передать право подписи своему представителю (в соответствии со статьей 182 ГК РФ). Это может быть необходимо, когда собственник квартиры сменил постоянное место жительства и не может лично заниматься продажей своей квартиры, или же когда пожилые родители в силу своего возраста не могут осуществлять сделки и поручают своим детям или другим родственникам проводить различные операции с недвижимостью. Кроме того, доверенность может быть выдана и на совершение конкретного действия, например, для сбора необходимых справок и документов на объект недвижимости. В этом случае, данные обязанности могут делегироваться собственником при помощи доверенности родственникам, либо посоедникам.
Однако, независимо от назначения доверенности, в ней должны в обязательном порядке содержаться следующие реквизиты:
• Паспортные данные и адрес проживания доверителя (с указанием ФИО и даты рождения);
• Паспортные данные и адрес проживания поверенного (с указанием ФИО и даты рождения, в некоторых случаях – должность);
• Адрес квартиры, с которой будут проводиться операции по доверенности;
• Место и дата подписания доверенности;
• Ее срок действия (максимально возможный срок, на который выдается доверенность – 3 года, если же срок не указан, то доверенность действительна в течение года);
• Подпись доверителя;
• Печать нотариуса.
Обратите внимание на последний пункт: доверенность обязательно должна пройти удостоверение у нотариуса.
Какие виды доверенностей существуют?
Как уже говорилось выше, доверенность может быть оформлена для выполнения какого-либо конкретного действия, связанного с имуществом, так и для целого ряда действий и распоряжения недвижимостью.
Генеральная доверенность предоставляет поверенному право полного распоряжения квартирой. Она, в основном, выдается близким родственникам и оформляется в присутствии собственника жилья.
Специальная доверенность подразумевает сбор определенных документов для продажи квартиры и их подачу на регистрацию. Такая доверенность часто выдается риэлторам.
Наконец, разовая доверенность выдается для совершения определенного действия, например, для получения какого-либо документа. Часто можно столкнуться с ситуацией, когда доверитель оформляет сразу же несколько доверенностей, например, риэлтору для получения документов, а родственникам передают права по подаче этих документов на регистрацию.
Добавим, что доверенность может оформляться как на физических, так и юридических лиц. Главное условие – гражданин, который выступает в роли поверенного, должен быть совершеннолетним и дееспособным.
Почему доверенность может быть признана недействительной?
• Если она выдана недееспособным гражданином или лицом, не достигшим 14-летнего возраста (согласно статьям 171, 172 и 176 ГК РФ). К недееспособности помимо психических расстройств относятся также злоупотребление алкоголем или наркотиками. Что касается несовершеннолетних, то доверенность, выданная лицом в возрасте от 14 до 18 лет, является действительной при согласии его родителей (усыновителей или попечителей), оформленном письменно (основание – статья 175 ГК РФ).
• Если доверенность была выдана дееспособным гражданином, но в ситуации, когда он не мог отдавать отчета своим действиям и руководить ими (статья 177 ГК РФ), а также в ситуациях угрозы, обмана, заблуждения или насилия (статьи 178 и 179 ГК РФ). В этом случае, собственник может доказать в суде, что данная доверенность была получена обманным путем, в связи с чем, она будет признана недействительной. Соответственно сделки по этой доверенности также будут признаны недействительными.
• Если истек срок действия доверенности или она была отозвана до совершения сделки и подписания договора купли-продажи. В случае отмены доверенности, нотариусу, заверявшему ее, направляется извещение. Поэтому сопровождая сделки купли-продажи квартир по доверенности, риэлторы всегда проверяют факт действия полномочий по этой доверенности (это можно сделать и самостоятельно, если вы не прибегаете к помощи риэлторов).
На что обратить внимание при покупке квартиры при доверенности?
В первую очередь, необходимоудостовериться, что срок доверенности не истек. Чем короче промежуток между датой выдачи доверенности и датой заключения договора купли-продажи, тем лучше, т.к. действие доверенности может быть в любой момент приостановлено по инициативе доверителя.
Не забывайте, что важное условие при оформлении доверенности – это ее нотариальное заверение, без которого она теряет силу. Однако существует ряд исключений, когда доверенность не требует удостоверения у нотариуса (статья 185 ГК РФ). В этом случае она должна быть подтверждена:
- начальниками исправительных учреждений;
- командирами воинских частей;
- главврачами военных госпиталей;
- капитанами дальнего плавания.
Далее стоит проверить действительность такой доверенности. Для этого можно связаться с нотариусом, который ее заверял, и удостовериться в том, что не произошло ее отмены доверителем.
Если же доверитель находится заграницей, то доверенность должна быть заверена иностранным нотариусом, российским консульством или другим компетентным органом. Обратите внимание, что при нотариальном заверении, на такой доверенности должен стоять апостиль (специальный штамп, который не требует дальнейшего заверения).
Необходимо проверить, что человек, выдавший доверенность, жив на момент совершения сделки. Нередко доверенность выдают люди, имеющие проблемы со здоровьем. А в ситуации, если доверитель умер до совершения сделки, сделка считается недействительной.
В любом случае, независимо от обстоятельств оформления и заверения доверенности, юристы настойчиво рекомендуют покупателям попробовать связаться с собственником жилья (по телефону или электронной почте), удостовериться в его намерениях относительно продажи этой квартиры, а также попросить подтверждения полномочий поверенного.
