1. На каком этапе лучше приобретать квартиру в новостройке?
Квартиры в новостройках продаются как на начальной стадии (так называемом этапе «котлована»), так и уже после сдачи в эксплуатацию. Недвижимость, приобретенная на начальном этапе строительства, обойдется значительно дешевле, однако возрастают возможные риски.
Момент сдачи в эксплуатацию можно назвать переломным, поскольку после этого цена резко возрастает, зато покупка становится менее рискованной. В связи с этим, специалисты рекомендуют приобретать жилье, когда возведена хотя бы коробка здания.
2. Каковы основные риски при покупке жилья в строящемся доме?
Основной риск заключается в том, что строительство может быть заморожено, то есть приостановлено на неопределенный срок. Кроме этого, почти всегда существует риск банкротства строительной компании. В таком случае, дом вовсе не будет построен, либо построен, но не сдан в эксплуатацию. Существуют и риски двойных продаж одних и тех же квартир (умышленные или случайные), изменение площади и цены квартиры и тому подобные случаи.
3. На что обратить внимание при выборе застройщика?
Стоит избегать слишком низких цен, поскольку, как правило, это признак повышенного риска. Обратите внимание на приказ Министерства регионального развития, в котором определена средняя рыночная стоимость квадратного метра для регионов России. Неоправданно заниженная цена (ниже той, которая определена Министерством) должна насторожить вас.
Кроме этого, есть смысл выбирать, опираясь на репутацию застройщика, сторонясь малоизвестных компаний. Для этого воспользуйтесь различными форумами, на которых ведется обсуждение строительной деятельности компаний, а также ознакомьтесь с черными списками застройщиков.
4. У кого можно приобретать квартиру?
Квартиру можно приобретать непосредственно у застройщика или через агентство недвижимости: у застройщика, подрядчика, или по договору переуступки у физического лица.
Крупные застройщики могут предложить более низкие цены, но по некоторым объектам агентства недвижимости могут получать комиссию непосредственно от застройщика, и в этом случае оплата агентству может отсутствовать. Бывают ситуации, когда застройщик рассчитывается с подрядчиком квартирами. В этом случае, подрядчик может выставлять квартиру по своей цене (часто ниже, чем у застройщика).
Приобретая квартиру таким образом, стоит воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на недвижимости и уточнить у застройщика передачу прав на объект.
5. Какие документы можно проверить у застройщика?
По требованию застройщик может предъявить учредительные документы:
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• акт о выделении земельного участка для проведения строительства (бывает протокол о праве на строительство в результате торгов, тендера или право собственности (аренды) на землю);
• разрешение на проведение строительных работ;
• проект объекта строительства с заключением уполномоченного органа об успешном прохождении экспертизы проекта;
• проектная декларация;
• заключения (согласования) архитектора, представителей СЭС, земельного комитета, пожарных, экологов, комитета по охране памятников архитектуры, жителей близлежащих домов;
• технические условия, необходимые для подключения к инженерным сетям.
В качестве простой формы доказательства благонадежности строительства для вас может служить аккредитация солидным банком.
Особое внимание стоит обратить на договор. Важно, чтобы в нем была указаны квартира (предмет договора), участники (покупатель и фирма), цена, время, место и способ исполнения, права и обязанности сторон.
