Ипотечное кредитование в последнее десятилетие становится все более востребованным. Эксперты это связывают с выравниванием экономической ситуации и повышением доходов граждан, при этом для многих ипотека является единственным способом приобретения жилья. Но зачастую ее воспринимают как инструмент, который привязывает к определенной территории и к образу жизни. Как освободиться от ипотеки, если вы переезжаете в другой город или решили улучшить свои жилищные условия?
Для начала необходимо помнить, что при заключении договора купли-продажи в свидетельстве о праве собственности есть пункт, указывающий, что квартира с обременением. Это означает, что на распоряжение этим объектом недвижимости наложены ограничения, то есть ее нельзя продать, подарить или обменять до тех пор, пока не полностью не выплачен кредит. Соответственно, логичным выводом из этого является то, что займ нужно погасить, например, найдяпотенциального покупателя на свою квартиру, с помощью средств которого вы и расплатитесь по кредиту.
Итак, какие шаги стоит предпринять в первую очередь?
В первую очередь необходимо перечитать договор. В этом документе закладываются основные параметры сделки, указываются права и обязанности сторон, а также ответственность за неисполнение договоренностей. Это может быть особенно важным в том случае, когда в договоре указаны сроки, до какого времени нельзя снять обременение.
Второе (и самое главное), что нужно сделать, это получить согласие банка. Если банк устраивают все детали сделки, причин для отказа в ее проведении быть не должно. Обычно у банка есть требования, на основании которых он дает согласие. Сумма сделки, за вычетом всех расходов, должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком. Третьим шагом будет поиск покупателя вашей квартиры.
Как выбрать покупателя?
Найти покупателя такой квартиры, возможно, будет непросто, поскольку может отпугнуть схема расчета. Если остаток по кредиту составляет более 50% от стоимости квартиры, то покупатель должен отдать в качестве первоначального взноса существенную сумму, то есть внести необходимую суммудля закрытия кредита.
Зато вашим преимуществом при продаже квартиры будет то, что если банк принял квартиру в качестве ипотечного залога, то это означает, что юридическая чистота всех документов проверена досконально, равно как и техническое состояние объекта. Более безопасной сделки для покупателя не найти.
Возможен и более сложный способ продажи, когда покупатель тоже планирует приобрести квартиру в ипотеку. Эксперты советуют выбрать случай, когда погашение кредита и выдача нового происходит в одном и том же банке. Банку это выгодно, поскольку они имеют возможность проконтролировать сделку. Кроме того, у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и одновременно выдается новый, то есть осуществляется замена заемщика. Если же ипотечный кредит покупатель предполагает брать в другом банке, то необходимо, чтобы суммы имеющихся у него наличных для первоначального взноса хватало на погашение остатка вашего долга.
Как провести сделку?
Лучше всего выглядит вариант погашения после того, как имущество перейдет в собственность покупателю.
Покупатель делит всю сумму на две части и отправляет деньги на разные счета. Одна часть – это размер долга продавца, вторая – остаток. Затем участники сделки отправляют в Росреестр документы о купле-продаже имущества. После официальной фиксации передачи права собственности на недвижимость покупателю, продавец перекладывает часть средств, предназначенных для выплаты долга, на счет банка, чтобы погасить кредит. Взамен банк выдает пакет документов о полной его выплате.
При проведении сделки таким способом покупатель снимает с себя риски, поскольку сначала получает квартиру с обременением в собственность и только потом – после того, как у него на руках будут документы о полном погашении кредита – обременение с имущества снимается.
Самым сложным является оформление документации и расчеты между покупателем и банком. На этом этапе, в согласовании документов по сделке, обязательно участвуют юристы банка с целью снижения риска для сторон сделки, а весь процесс контролируется сотрудником банка. Расчеты по договору купли-продажи проводятся в банке, в день заключения сделки. Денежные средства от покупателя перечисляются на счет погашения кредита, обеспеченного продаваемой квартирой. После проведения погашения кредита банк снимает обременение на заложенное имущество.
Продажа залоговой квартиры – дело непростое, но вполне реальное, если учесть все необходимые нюансы. В последнее время продажа таких квартир набирает, поскольку большая часть сделок направлена на расширение жилплощади. И это, с точки зрения экспертов, является позитивным моментом, поскольку ипотечное кредитование получает свое развитие.
