Большинство сделок происходит, когда одну квартиру человек продает, а другую покупает. Часто наиболее консервативные сограждане по старой памяти хотят «обменять» квартиру. Риэлтеры, напротив, обычно рекомендуют даже в ситуации, когда подобран прямой вариант обмена, оформлять сделку через договор покупки- продажи.
В каких же случаях можно заключать договор мены?
Можно ли найти квартиру «по обмену»?
Сразу скажем, что совершить прямой обмен возможно, но очень сложно. И проблема в том, что выбирая для себя этот путь, среди всех вариантов жилья, которые могли бы заинтересовать вас, должны еще найти такое, владельцам которого бы подошла ваша квартира. А это существенно сужает ваш выбор.
Хотя, конечно, в жизни бывают разные ситуации, и предположим, что ваш сосед как раз хотел бы разменять свою трехкомнатную квартиру и ваша однокомнатная с доплатой его бы вполне устроила. Или ваша бабушка готова перебраться поближе к родным, и это ваш шанс переехать из хрущевки в полногабаритную квартиру. Да мало ли возникает таких не подпадающих под общий стандарт случаев. Если у вас именно такая ситуация, то по желанию вы можете заключить договор мены.
Что такое договор мены?
Собственники недвижимости могут заключить между собой договор мены. По данному договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар (в нашем случае недвижимость) в обмен на другой.
Отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна сторона передает другой стороне не деньги, а квартиры. Поэтому к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.) и др.
Договор обмена является возмездной сделкой, а соответственно, к такому договору применяются все правила о возмездных сделках, например, налогообложение, преимущественное право покупки у иных долевых собственников, право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене. Таким образом, произведя обмен, Вы не можете уклониться от уплаты налога на продажу квартиры, если квартира находилась в Вашей собственности менее 3-х лет.
Договор мены недвижимости составляется в простой письменной форме и подписывается обеими сторонами. Обмениваемое имущество должно быть точно указано в договоре (в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости).
Недвижимость, обмениваемая по договору, может быть как равноценной по стоимости, так и нет. Если обмениваемая недвижимость не является по стоимости равной, то в договор может быть включено условие о денежной доплате. Цена передаваемого имущества определяется по соглашению сторон.
Почему агентства предлагают договор купли-продажи?
Договор купли-продажи привычнее, более распространен, к нему меньше вопросов в регистрационной службе. Хотя, если речь идет о составлении договора, то для грамотного юриста нет разницы, каким именно документом отразить сделку.
В действующем законодательстве нет обязанности нотариально удостоверять договор мены, но по желанию можно это сделать. Переход права собственности по договору мены подлежит государственной регистрации, помимо этого нужно помнить, что право собственности на обмениваемые объекты недвижимости должны регистрироваться одновременно.
Когда договор мены не может быть заключен или когда его лучше избегать?
Договор мены невозможно заключать, если обмениваемые объекты расположены в разных субъектах федерации, например, нельзя обменять квартиры в разных городах. Это обусловлено тем, что переход права собственности, как и само право на объект, должен регистрироваться по месту нахождения. А при расположении объектов в разных регионах зарегистрировать переход становится невозможно.
Нельзя обменять квартиры, если хотя бы одна из них является неприватизированной, муниципальной.
Могут возникнуть сложности при начислении налога, если одна из квартир находится в собственности менее 3-х лет.
Весьма проблематичен обмен, если один из сторон – доля, и есть другие собственники, которые имеют право преимущественной покупки.
Есть ли преимущества договора мены?
Плюсом договора мены является то, что в случае признания сделки ничтожной, каждая сторона возвращается к своему имуществу. В ситуации покупки – продажи, если речь по каким-то причинам дошла до судебного признания ничтожности сделки, то суд может принять решения о возврате квартиры и возврате денег, но эти действия не являются связанными между собой. То есть, допустим, если продавец квартиры оказался человеком недееспособным (предположим, психически больным), а деньги, полученные за продажу жилья, он утратил, то квартира возвращается ему, а возврат денег может быть определен как определенная ежемесячная выплата с пенсии.
Но, возвращаясь к тому, что договор мены чаще всего заключается между знакомыми людьми, это преимущество теряет свою ценность.
Договор мены или покупки-продажи?
Сегодня технологии рынка недвижимости позволяют человеку продать свою квартиру, и купить другую – по сути, совершить тот же самый обмен, но через договоры купли – продажи. При этом расчеты по продаваемой и покупаемой квартире происходят одновременно, и каждый из участников сделки имеет дело в финансовом плане только с доплатой. Договор мены встречается достаточно редко, но является вполне законным и правомерным.
