Тема сделок с недвижимостью в настоящее время является одной из самых актуальных тем, статьи на которую пестрят и в журналах, и газетах и в выпусках новостей на ТВ. Связано это с особым интересом к недвижимости в настоящее время.
Но, несмотря на большое число подобной информации, ежедневно наши соотечественники, сталкиваясь с вопросом приобретения, попадают в ситуации, выход из которых не всегда оказывается со знаком плюс. Именно потому мы сегодня вновь поговорим о недвижимости в аспекте того, какие опасности несет за собой сделка с недвижимостью, если она совершена в нарушение действующего законодательства РФ и при иных нарушениях, которые могут повлечь за собой признание такой сделки ничтожной.
Прежде всего, причиной возникновения практически всех проблем является поверхностное, невнимательное отношение к проводимой сделке, а также излишнее доверие стороны по сделке своему агенту либо другой стороне по сделке. В судебной практике именно такие случаи, когда сторона не удостоверилась в том, что подписывает именно тот договор, условия которого были ранее обсуждены, введена в заблуждение относительно природы сделки, либо невнимательно провела правовую проверку документов, предоставляемых на государственную регистрацию перехода права собственности, занимают главное место. Указанные ошибки в большей степени касаются рынка вторичного жилья. Их результатом становится длительное судебное разбирательство и, как следствие, существенные материальные затраты и моральный вред. Кроме того, не всегда суд встает на сторону лица, чье право, по его мнению, нарушено, что также ведет к очевидным последствиям.
Что же касается рынка новостроек, то самым распространенным результатом невнимательного отношения к сделке или доверительного отношения является заключение предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования или предварительного договора долевого участия в строительстве вместо договора, который предусмотрен Федеральным законом №214 о долевом участии граждан в строительстве жилья. Последствием такой ошибки может стать лишение какой-либо возможности получить тот объект, который был приобретен по сделке, а также невозможность возврата денежных средств.
Всего вышеуказанного можно избежать, если правильно и внимательно подойти к совершению сделки, отложив все иные дела на потом. Для этого необходимо помнить несколько правил, чтобы проведенная сделка, не была признана в соответствие с ГК РФ ничтожной:
1. Перед совершением сделки необходимо затребовать копии таких документов как: свидетельство о государственной регистрации права, документ, который явился основанием для приобретения права собственности (договор, судебный акт, постановление или распоряжение органа местного самоуправления и т.д.); копию технического паспорта и кадастрового паспорта (сроком не более 5 лет). Если приобретается частный дом (доля в доме) и (или) земельный участок, то необходимо внимательно ознакомиться с кадастровым паспортом на земельный участок. Кроме указанных документов, которые являются необходимыми для правовой регистрации сделки в органах юстиции, рекомендовано ознакомиться с выпиской из ЕГРП годностью не менее 1 месяца, а также выпиской из лицевого счета в отношении граждан, зарегистрированных в квартире или доме по месту пребывания или проживания;
2. Необходимо очень внимательно ознакомиться с условиями заключаемого договора и акта приема-передачи объекта недвижимого имущества. В случае если сделка является возмездной (купля-продажа), то необходимо обратить внимание на порядок расчета по договору и сумму по договору, так как занижение стоимости объекта в договоре может в дальнейшем существенно сказаться на правах приобретателя недвижимости;
3. Необходимо очень внимательно и последовательно совершать все действия при государственной регистрации права собственности в учреждении юстиции, не допуская какой-либо нервозности и излишней эмоциональности. Спокойное и внимательное отношение к происходящему позволит произвести сделку таким образом, чтобы не допустить нарушений действующего законодательства РФ;
4. Запомните, какая-либо спешка в подготовке, оформлении и сдаче документов на государственную регистрацию является крайне нежелательным явлением, так как именно в состоянии спешки, создании ситуации нервозности и излишней эмоциональности происходит большинство незаконных сделок;
5. Если для оформления сделки с недвижимым имуществом вы обратились к агенту по недвижимости, то обязательным условием сотрудничества должно стать заключение договора на оказание услуг, в котором будет четко установлена ответственность такого агента за правильность и законность проводимой сделки;
6. И последнее: если сделка оформляется с гражданином, возраст которого превышает 50 лет, то желательно перед оформлением сделки справиться о здоровье собственника недвижимости, так как в настоящее время очень частыми в судебной практике становятся случаи, когда лицо в силу возраста не понимает природу совершаемой сделки, а также, когда у лица, совершившего сделку отчуждения недвижимости выявляются в последствии серьезные заболевания, существовавшие на момент заключения сделки, и влияющие на ее законность.
