Как известно, в период проведения сделок с недвижимостью продавцы квартир настаивают на внесении покупателями определенной суммы средств – аванса или задатка, которая послужит гарантом серьезности их намерений и доказательством того, что они готовы приобрести данный объект недвижимости. Многие полагают, что разница между двумя эти понятиями несущественна, однако это не так: и аванс, и задаток имеют ряд своих преимуществ и обязательств, как для продавца, так и для покупателя.
• Задаток
Согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ, задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной стороной по договору другой стороне, в доказательство (удостоверение) заключения договора и в обеспечение исполнения договора. То есть, выплачивая задаток, покупатель дает понять продавцу, что серьезно намерен приобрести у него данный объект недвижимости.
Именно задаток используется как санкция за неисполнение договора по каким-либо причинам. Последнее особенно важно, поскольку именно от причин, повлекших неисполнение договора, зависит то, будет ли возвращен задаток покупателю, или он останется у продавца.
Итак, в статье 381 ГК РФ установлены следующие санкции:
- Если неисполнение договора произошло по вине стороны, давшей задаток (покупатель), то сумма задатка не возвращается;
- Если неисполнение договора произошло по вине стороны, получившей задаток (продавец), то сумма задатка возвращается в двойном размере.
Кроме этого, уточним, что если же договор расторгнут по обоюдному согласию двух сторон или его исполнение невозможно по объективным, независящим от них причинам (например, если один из участников сделки скончался), то задаток возвращается в полном объеме. Задаток возвращается только если исполнение обязательств, предусмотренных договором, еще не началось.
Факт внесения суммы задатка оформляется в письменном виде в форме договора. С этим связан еще один важный момент: договор задатка должен четко квалифицироваться именно как договор задатка, а его содержание должно соответствовать статье 380 ГК РФ. В противном случае, при существовании сомнений в том, что внесенная сумма денежных средств является задатком, ее следует рассматривать не иначе, как аванс (это предусмотрено статьей 380 ГК РФ).
То же касается ситуации, когда договор о внесении задатка не оформлен письменно, уплаченная сумма считается авансом (если иное не доказано).
Как правило, в среднем задаток за квартиру вносится в размере 50 тысяч рублей.
• Аванс
Законодательством РФ не предусмотрено определение аванса, а это значит, что такая форма оплаты не несет за собой никаких гарантийных обязательств. Так, аванс не обязывает сторон сделки к ее исполнению, поэтому в том случае, если одна из сторон отказалась от ее исполнения, аванс возвращается в полном размере. Однако здесь продавцом может быть произведено удержание средств за упущенную выгоду (прекращение рекламы квартиры, ее показов потенциальным покупателям и т.д.).
В отличие от задатка, который удостоверяет намерения покупателя приобрести данный объект недвижимости и выступает в качестве обеспечения совершения сделки, аванс несет лишь платежную функцию. По сути, это условие об оплате товара, в данном случае квартиры.
Так как аванс никак не защищен законом, то наилучшим решением будет составление соглашения об авансе, в котором вы сможете отразить договоренности сторон, обязательства, сроки исполнения и даже штрафные санкции.
Итак, что должно присутствовать в таком соглашении:
1. Сумма, которая передается продавцу;
2. Описание продаваемого объекта с указанием его точных характеристик: адреса, количества комнат, общая площадь и др.
3. Точная цена квартиры;
4. Сроки для заключения основного договора купли-продажи;
5. Дополнительные условия: передача квартиры после сделки, порядок оплаты и т.д.
Что предпочесть: аванс или задаток?
Безусловно, более предпочтителен задаток, поскольку он предусмотрен законом и защищает сразу две стороны сделки: в том случае если вы продаете квартиру, но покупатель решил отказаться от сделки, полученные деньги останутся у вас, а если вы выступаете в роли покупателя, при отказе продавца, ваши средства вернутся к вам в двойном размере. Обратите внимание, что соглашение о задатке должно соответствовать законодательству, а его смысл должен ясным образом истолковываться (для того, чтобы его не могли признать соглашением об авансе).
Однако наибольшее распространение получила все же схема выплаты аванса. Поэтому основной рекомендацией в данном случае будет заключение соглашения об авансе, где будут прописаны санкции за отказ от заключения или исполнения обязательств основного договора.
