Договор аренды страшит арендодателя не меньше, чем любого квартиросъемщика, потому что в этом случае собственник вынужден рисковать своим имуществом. Правильное составление этого документа позволит избежать ряда проблем и конфликтных ситуаций, часто возникающих при сдаче квартиры в наем.
Пожалуй, наиболее важным моментом для любого собственника квартиры, решившего сдать ее в аренду, является поиск порядочных и платежеспособных арендаторов. К сожалению, уровень мошенничества на рынке аренды жилья остается по-прежнему высоким, поэтому арендодателю необходимо максимально внимательно отнестись к потенциальному квартиросъемщику, и тщательно проверить его документы.
Многие арендодатели предпочитают обращаться в агентства недвижимости за поиском арендаторов, полагая, что так смогут обезопасить себя от возможности нарваться на неблагонадежного квартиросъемщика, однако этот риск присутствует всегда. Найти квартиросъемщиков самостоятельно вполне по силам любому собственнику жилья, тем более, что недостатка в объявлениях о поиске квартиры или дома сейчас нет. Для этого рекомендуем вам обращаться только к специализированным источникам, например, таким, как «Справочник по недвижимости» или сайт www.reforum.ru.
Какие возможные риски существуют для арендодателя?
• Субаренда сданной квартиры
Основными рекомендациями будет обязательное составление договора с указанием всех деталей: вашего права на систематическое посещение квартиры, запрета на субаренду, перечисления всех проживающих в квартире и прочего. Вы можете взять залог за первые два месяца, таким образом, застраховав себя от возможных убытков. Обязательно запишите все контактные данные квартиранта, включая рабочий телефон, и не стесняйтесь сразу же позвонить на его место работы, чтобы проверить действительность данной информации.
Наконец, поговорите с соседями о новых жильцах, выясните, как часто те появляются в арендованной квартире, приходят ли к ним гости и т.д.
• Невнесение платежей по аренде
Порой многие квартиранты злоупотребляют доверием арендодателя и, пользуясь различными отговорками, не вносят арендную плату. Решить данную проблему удается не всем собственникам, поэтому период утомительного ожидания выплат может затянуться надолго. Некоторые арендодатели не могут хладнокровно выселить квартирантов, опасаясь за то, что деньги они не получат вовсе, или проявляя сочувствие. Предугадать такую непростую ситуацию возможно, попросив внести квартиросъемщика «депозит» – своего рода залог (как правило, в размере ежемесячного платежа), который будет возвращен ему после выезда из квартиры. Однако, если арендатор причинил вам убытки, эта сумма не возвращается.
Если же задержки имеют место быть, а жилец не собирается съезжать, то вы имеет право подать в суд, но стоит быть готовым к долгим разбирательствам и судебным издержкам.
В том случае, если вы обнаружили в один прекрасный момент, что жилец покинул квартиру не заплатив за нее, вам может помочь способ, который активно применяется банками и коллекторами – позвонить на работу вашему бывшему арендатору. Такой способ воздействия весьма эффективен, главное обеспокоится получением контактной информации о квартиранте заблаговременно, во время заключения договора.
Помните о том, что распоряжаться собственностью, в том числе сдавать ее в аренду, вы можете лишь тогда, когда данная квартира находится у вас в собственности или ином владении, позволяющем сдавать ее в аренду. В противном случае жилец, отказывающийся оплатить аренду, может подать на вас в суд, который и признает заключенный договор недействительным.
• Большие счета за телефон и интернет
Обезопасить себя на случай появления внушительных счетов за телефонию или интернет поможет опять же задаток. Полезно будет прописать в договоре пункт о том, что при выявлении факта задолженности вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Кроме того, обговорите с квартиросъемщиком его обязанности своевременно отчитываться по квитанциям на оплату. Если у вас возникли какие-либо подозрения, стоит позвонить в офис обслуживающей телефонной компании и узнать у них сумму счета, еще до того, как вам будет прислана квитанция.
• Порча имущества
Избежать этого поможет указание в договоре пункта о запрете на появление домашних животных в квартире (или устранение последствий их пребывания) и пункта о беспрепятственном допуске квартирантом хозяина в арендованную квартиру для осмотра ее технического состояния. Также нелишним будет составить акт приема-передачи и опись имущества, в которой вы подробно перечислите предметы обстановки, мебель с указанием существующих дефектов. Ну и, конечно, не стоит забывать о залоге, который в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, вы потратите на устранение последствий проживания недобросовестных жильцов.
• Продажа арендованной квартиры
Ситуация продажи арендованной квартиры является мошенничеством чистой воды, и признание незаконности этой операции здесь безусловно: больше пострадать может незадачливый покупатель. Тем не менее, чтобы избежать такой угрозы, ни в коем случае нельзя оставлять документы на квартиру и личные документы собственника в сдаваемом жилье.
Как еще можно обезопасить себя при сдаче квартиры в наем?
Главный способ избежать конфликтных ситуаций и проблем со сдачей квартиры в аренду – это заключение договора в письменной форме и регистрация в налоговой инспекции по месту жительства (обратите внимание, что вы обязаны заплатить налог в размере 13% от полученных доходов, в противном случае вас ждет штраф). Помимо перечисленных пунктов, которые вам стоит указать в договоре, заранее договоритесь о том, кто за какие услуги будет платить и в какие сроки. Как правило, арендодатель берет на себя оплату за коммунальные услуги, а арендатор платит за телефон и электроэнергию.
Несмотря на то, что абсолютное большинство арендодателей отдают предпочтение бездетным семьям или одиноким девушкам в качестве арендаторов, не стоит руководствоваться этими предубеждениями, а постараться встретиться лично с арендаторами, чтобы составить свое впечатление о них.
Многие риэлторы отмечают, что арендодатели не всегда могут правильно оценить свою недвижимость, поэтому в итоге тратят много времени на поиск квартирантов или же не находят их вовсе. Адекватно подойдите к оценке квартиры и просите за нее соответствующую сумму: такие детали, как отсутствие интернета и неудобное расположение могут понизить ее стоимость, а вот недавний ремонт и охраняемая парковка – наоборот, повысят цену.
Как подготовить квартиру перед сдачей?
Определитесь с тем, на какой срок вы готовы сдать квартиру. Если вы живете в крупном мегаполисе, то есть смысл подумать о долгосрочной аренде (более чем на полгода), т.к. многие студенты и рабочие, приезжающие в город, нуждаются в жилье.
Перед заселением новых жильцов лично проверьте состояние коммуникаций, вывезите из квартиры дорогостоящие вещи и ценные документы.
Если ваша квартира находится далеко не в самом лучшем состоянии, то следует провести косметический ремонт, что, кстати, может увеличить стоимость арендной ставки. Кроме того, если в квартире отсутствуют такие важные бытовые предметы, как стиральная машина, плита или холодильник, то лучшим вариантом будет приобрести их, так как это повысит привлекательность вашего жилья в глазах арендаторов и также отразится на стоимости.
В том случае, если косметический ремонт проводить вы не планируете, попробуйте договориться с квартирантом, вполне вероятно он согласится выполнить его сам в счет погашения платы за квартиру.
