Очень часто перед покупкой новой квартиры Вам приходится продавать старую, это так называемая «альтернативная» сделка. И чаще всего это происходит перед покупкой строящегося жилья. Действуете Вы с агентом или без, но информацию из этой статьи, как продавцу недвижимости, Вам надо знать обязательно.
При совершении сделок с недвижимостью в большинстве случаев выбор формы сделки — нотариальная и простая письменная форма, является прерогативой сторон. Однако, законодатель ужесточил правила составления договоров в определенных случаях, сделав с 2016 года обязательной для них формой нотариальную. И хотя мы по прежнему рекомендуем для большей безопасности нотариально удостоверять все сделки, в этой статье мы рассмотрим, когда надо их удостоверять нотариально обязательно, когда можно обойтись простой письменной формой, и как эта простая письменная форма составляется.
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью:
Федеральным законом №391-ФЗ от 29.12.2015 г. внесен ряд важных изменений в ранее действовавшее законодательство, в том числе в законы, касающиеся проведения сделок. В частности изменения коснулись правил обязательного нотариального удостоверения сделок.
С 2016 года обязательно нотариальное удостоверение следующих сделок по распоряжению недвижимым имуществом:
- Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
- Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки.
- Сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. По-прежнему, в этих случаях также требуется согласие органов опеки и попечительства.
- Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.
Несоблюдение требования нотариального удостоверения влечет признание такой сделки недействительной.
Для сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, ст.333.24 Налогового кодекса РФ предусмотрен специальный размер государственной пошлины в размере 0.5 % суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Также нотариусы, как правило, берут дополнительно около 3000 рублей за техническую работу. В любом случае, стоимость нотариального удостоверения стоит уточнить заранее у конкретного нотариуса.
При совершении сделки, обратите внимание, что нотариус только устанавливает личности сторон, доступными ему способами проверяет дееспособность, то есть «на глаз», совершает юридическую экспертизу документов, но не гарантирует при этом их подлинность, не подсказывает стороне сделки, как ей лучше соблюсти свои интересы и какими условиями договора это закрепить. Также стороны для расчетов по договору часто используют сейфинги и банковские ячейки. Закладка денег в обеспечение условий договора производится до подписания договора и условия изъятия денежных средств из ячейки должны стимулировать, как бы «заставлять» стороны выполнять условия договора купли-продажи. Впрочем, всё это касается и простой письменной формы.
Простая письменная форма.
Когда Вы решаете квартирный вопрос- Вы задумываетесь о любых дополнительных тратах. Например, можно сэкономить, самостоятельно составив договор купли-продажи квартиры. Нотариальное удостоверение сделки недешёвое удовольствие. Тем более что закон по большинству сделок пока позволяет заключать договор купли-продажи, а также мены и дарения в простой письменной форме.
Что обязательно должно быть в договоре:
Договор можно распечатать и подписать, или даже полностью написать от руки.
В целом договор должен содержать наименования участников, предмет договора, цену, место и дату.
Подробно укажите в заголовке название договора «Договор купли-продажи». Четко пропишите участников сделки продавец — покупатель, указав полные паспортные данные с каждой стороны: фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата, место рождения, место регистрации, номер паспорта, дата, место выдачи, код подразделения.
Если сделка совершается по доверенности, то в договоре должны быть отражены полные данные лица, действующего от имени собственника, а также сведения о нем.
Также максимально подробно прописывается объект договора. Не забывайте указать город (населенный пункт), подробный адрес и площадь, в том числе и жилую, чем полнее Вы опишете Объект, тем лучше, вплоть до балконов и кладовок. Кроме того, указывайте номер правоустанавливающего документа, на основании которого продавец владеет своей недвижимостью — свидетельство о праве собственности, свидетельство о наследстве и пр.
В договоре обязательно должны фигурировать место заключения договора и дата (пишется прописью или курсивом, если печатаете).
Цена продажи.
Неотъемлемой составляющей договора является цена, по которой совершается сделка.
Если сумма не присутствует в договоре, то сделка считается незаключенной.
Не соглашайтесь на предложения указать в договоре заниженную стоимость: в случае расторжения сделки Вам не удастся вернуть разницу (это касается и нотариальной формы договора). Более того, при наличии заинтересованной стороны, продажу по заниженной стоимости можно признать недействительной. Цена квартиры указывается в рублях (прописью). Обязательным моментом является указание порядка расчетов между сторонами.
Особенности продажи:
Если есть лица, которые сохраняют право проживания в помещении, после его продажи, то перечень этих лиц с указанием их данных должен быть отражен в договоре.
Если по какой-то причине на объект существует ограничения (обременение) прав, то это тоже должно быть отражено в обязательном порядке. Отсутствие таких ограничений подтверждается пунктом «Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора недвижимое имущество, указанное в пункте… настоящего Договора, никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц».
Если Вы составляете договор продажи в простой письменной форме, то постарайтесь уместить его на одной странице или напечатать (написать) на двух сторонах одного листа. Поскольку, если договор занимает несколько страниц, то для того, чтобы его приняли на регистрацию в Росреестре, требуется, чтобы страницы были сшиты ниткой (не сколоты степлером).
Договор обычно составляется в трех экземплярах: один останется в регистрирующем органе, а еще по одному получают Продавец и Покупатель.
Если Вы самостоятельно составили договор и идете в Росреестр его регистрировать, рекомендуем Вам взять с собой файл с договором на флешке. В случае, если регистратор найдет небольшую ошибку, можно в ближайшем копировальном центре внести поправку и распечатать.
Образцы договоров нетрудно найти в интернете. Важно проявить внимательность и аккуратно и подробно внести все собственные данные, чтобы Ваш договор был принят к регистрации органами Росреестра.