На минувшей неделе состоялась встреча лидеров рынка офисной недвижимости в рамках VII ежегодной конференции BC & Effective Office Conference. В пул экспертов девелоперского блока вошел директор по продаже и аренде коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев. В своем выступлении он отметил, что рынок офисов находится в фазе роста, которая может продлиться ближайшие 4-5 лет. Это связано с низким предложением офисов и рекордно низкой вакансией на офисном рынке, а также высокой стоимостью заемного капитала, необходимого как для строительства офисов, так и для последующего оборота крупных офисных активов на инвестиционном рынке.
По мнению экспертов дискуссии, с точки зрения спроса рынок офисной недвижимости демонстрирует «здоровые» показатели с вакансией, которая приближается к 5%. Текущая ситуация с дефицитом предложения крупных лотов в аренду (от 3-5 тыс. кв. м) привела, по словам Кермена Мастиева, к формированию нового тренда: крупные компании оказались перед ограниченным числом опций аренды, что подтолкнуло их к приобретению офисов в собственность.
Эксперт отметил, что сегодня крупные пользователи заинтересованы в приобретении офисов по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). Такая форма сделки возможна только для покупателей — юридических лиц. Однако в одном из своих новых проектов MR Group планирует продажу офисов по ДДУ, что позволит приобретать их инвесторам как физическим лицам.
«В настоящее время в строительстве у MR Group находятся три офисных проекта совокупной площадью около 700 тыс. кв. м, это офисные небоскребы iCITY, новая штаб-квартира ИТ-гиганта "Яндекс", а также деловая часть городского квартала SLAVA», — сказал Кермен Мастиев.
В ходе своего выступления топ-менеджер обратил внимание и на стабильную доходность от инвестиций в качественные офисные объекты. Так, с момента вывода iCITY на рынок в IV квартале 2020 года средняя стоимость за 1 кв. м выросла более чем в 2 раза. Так, в сделках по этажным блокам и большим площадям в июле-сентябре текущего года стоимость 1 кв. м составляла порядка 650 тыс. руб., включая НДС, а в сделках до 500 кв. м стоимость находилась на уровне 700-730 тыс. руб. за кв. м, включая НДС.
Эксперт также поделился еще одной новой особенностью текущего периода. Третий квартал наблюдается смена стратегии у компаний — традиционных арендаторов офисов от 500 до 900 кв. м. Это может быть связано с уменьшением вариантов на рынке аренды офисов (низкой вакансией).
Дискуссия также коснулась особенностей различных моделей девелопмента офисных зданий: как спекулятивного строительства, так и fee-девелопмента. Примером последнего направления является реализация проекта штаб-квартиры «Яндекса» на улице Косыгина. Для ИТ-гиганта MR Group строит технологичное здание, где помимо офисов будут общественные пространства, доступные всем горожанам.
По заключению участников конференции, в 2023-2024 годах офисный рынок Москвы проходит трансформацию с увеличением доли продажи офисов и низким предложением офисов в аренду, вакансия снижается, спрос превышает предложение. Одновременно наблюдается изменение географии рынка, увеличивается количество перспективных офисных проектов за ТТК.
Конференция собрала на площадке более 80 менеджеров из компаний трендсеттеров рынка офисной недвижимости и более 18 тыс. зрителей онлайн-аудитории.
