В Сочи, на конференции MALLPIC для профессионалов коммерческой, индустриальной и инвестиционной недвижимости эксперты обсудили ситуацию в сегменте офисного девелопмента в рамках мероприятия «Офисная сессия с КоммерсантЪ». Директор по коммерческой недвижимости компании MR Group Кермен Мастиев в своем выступлении отметил ключевой тренд — покупку офисов конечными пользователями.
По оценке спикера в течение ближайших 3-4 лет кардинально изменится рыночная парадигма спекулятивного строительства офисов для сдачи в аренду. Девелоперы будут ориентированы в разработке продукта на интерес клиентов, которые приобретают их с целью размещения своего бизнеса.
В качестве иллюстрации представитель MR Group привёл данные реализации собственного проекта компании – офисных небоскребов iCITY. «На высокой стадии готовности объекта (2024 год для нас финальный в строительстве) мы наблюдали приход в проект большого числа нетипичных покупателей, – рассказывает Кермен. – Это конечные пользователи, которые, не находя объектов на рынке аренды, сделали выбор в пользу готового продукта. Данную покупательскую аудиторию интересуют лоты площадью от 500 до 1 000 квадратных метров».
На текущий момент в распределении спроса эксперт оценил долю конечных пользователей в 30%, а инвесторов – в 70%, отметив, что последние будут выходить на вторичный рынок с предложением аренды и перепродажи приобретенных площадей примерно после года эксплуатации.
Касаясь аналитики и перспектив рынка, представитель MR Group отметил, что сокращение вакансии свободных офисов, при условиях вывода в год 1-2 новых проектов, построенных по модели для сдачи в аренду, приведет к безальтернативной стратегии для компаний с запросом больших площадей – покупке недвижимого актива. Укрепление тренда строительства под продажу с большой вероятностью приведет и к росту арендной ставки по разным зданиям и сегментам.
Уже сегодня дефицит предложения в качественных деловых локациях центра и запада столицы дает эффект высоких темпов реализации проектов. Так, в кластере «Москва-Сити» в единственном строящимся здании с предложением офисов iCITY реализовано уже 80% предложения. Проект выполнен в парадигме интеллектуальных деловых небоскребов, обеспечен энергоэффективными инженерными системами и отличается обширными рекреационными общественными пространствами, включая парк на стилобате. Экспозицию iCITY на текущий момент составляют последние 23 тыс. кв. метров, среди них — четыре этажа единым блоком.
Ожидается, что девелоперы будут все больше ориентироваться на потребности бизнеса, предлагая качественные офисные пространства разных форматов, такие как классические и гибкие офисы, офисные резиденции.
В условиях низкой вакансии арендных офисов, которая по текущему рынку составляет 4,8%, дефицита качественных объектов в традиционных деловых районах и появления новых объектов в неочевидных локациях, покупка офисов становится стратегически важным выбором для компаний. Главной же интригой рынка по мнению участников сессии (разработчиков решений в сфере недвижимости, управляющих и эксплуатационных компаний, банков и инвестиционных консультантов) в ближайшие два года остается вопрос, какое количество офисных проектов девелоперы действительно выведут на рынок.
