Составление договора аренды квартиры зачастую вызывает множество спорных вопросов, как со стороны арендатора, так и арендодателя. Правильным образом учесть интересы этих двух сторон и соблюсти, что называется, золотую середину, к сожалению, удается не всегда.
В этой инструкции мы рассмотрим основные моменты, важные при заключении договора аренды, и пункты договора, на которые следует арендатору жилья обратить пристальное внимание.
Где искать квартиру в аренду?
Каждый знает, что самое простое - снимать квартиру у знакомых или знакомых знакомых. Но что же делать, если «лишних» подходящих вам квартир ни у кого из друзей не нашлось.
Можно поискать квартиру самому: специализированные источники, такие как «Справочник по недвижимости» предлагают варианты, как от собственников, так и через посредников. Если вы хотите сэкономить и найти квартиру самостоятельно, то важно понимать, что большинство сделок по аренде проходит достаточно быстро, поэтому есть смысл пользоваться только свежим выпуском журнала, а в параметрах поиска на сайте задавать варианты, поступившие в течение последних нескольких дней.
Если вы хотите воспользоваться услугами посредника, то не советуем обращаться в так называемые информационные агентства, предоставляющие исключительно информационные услуги и не несущие никакой ответственности за качество и актуальность выданной информации. Стоимость их услуг, как правило, ниже, чем у агентств недвижимости, и составляет 3-5 тысяч. Но, обратившись туда, вы за эти деньги получите перечень сдающихся в аренду квартир с указанием телефонов, звонить на которые придется вам самим. При этом нужно быть готовым к тому, что некоторая часть квартир из этого списка окажется уже давно сданными, либо по каким-то причинам непригодными для аренды.
В агентствах недвижимости стоимость услуг выше - от 50% до 100% от стоимости ежемесячной оплаты квартиры, но оплачивать услуги агентства вы будете только в том случае, если предложенный вариант вас устроит. Многие возникающие спорные моменты даже после заключения договора можно решать через риэлтора.
Какие пункты обязательно должны присутствовать в договоре?
Согласно статье 288 ГК РФ только собственник жилого помещения вправе распоряжаться этим недвижимым имуществом, поэтому перед подписанием договора обязательно удостоверьтесь в том, что квартира действительно принадлежит сдающему ее человеку. Для этого попросите арендодателя предоставить документы, которые подтверждают его право собственности.
Если у квартиры один собственник, то и договор с вами будет подписывать только он (иногда в роли него может выступать доверенное лицо с нотариально заверенными полномочиями). В том случае, если собственников несколько, то следует удостовериться в наличии всех подписей собственников или их официальных представителей (иногда возможен вариант предоставления одним из собственников нотариально заверенного согласия других собственников квартиры на проведение операций с данной недвижимостью).
Итак, договор найма заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ) и в нем арендатору рекомендуется обратить внимание на следующие пункты:
1. Сведения о собственниках квартиры с указанием их паспортных данных и ссылок на документы, подтверждающих право собственности;
2. Точный адрес квартиры и ее описание (обязательно указание количества комнат);
3. Показания счетчиков электроэнергии, воды и газа на момент заселения жильцов;
4. Условия оплаты коммунальных услуг;
5. Сроки действия договора;
6. Стоимость ежемесячного платежа и порядок внесения платы за помещение.
Что следует дополнительно прописать в договоре?
Для того чтобы в будущем избежать ряда неприятных ситуаций и не потерять арендуемое жилье, еще на этапе подписания договора необходимо прописать некоторые моменты.
• Порядок изменения ежемесячной оплаты (обычно определяется некий срок, в течение которого оплата не поднимается). Кроме этого, выплачивая арендную плату, необходимо брать с собственника жилья расписку о получении денежных средств. В таком случае, при возникновении конфликтной ситуации, вы сможете доказать, что плата вносилась вами ежемесячно;
• Сведения о залоговой предоплате, если она имела место быть. Нередко арендодатель ставит условием оплату последнего месяца, желая себя застраховать от того, что в какой-то момент жильцы исчезнут, ничего не заплатить.
• Время посещения квартиры ее хозяином;
• Техническое состояние помещения с указанием дефектов и существующих поломок (расколотый кафель в ванной комнате, порванные обои в коридоре и т.д.). Дополнительно к этому, стоит оформить акт приема-передачи имущества, находящегося в данной квартире. Эта мера поможет защитить ваши интересы в том случае, если собственником квартиры будут выдвигаться требования о возмещении убытков. Если в договоре вы дотошно пропишите все сведения о техническом состоянии помещения и имущества, то и отвечать за сломанный еще до вашего приезда механизм дивана вам не придется;
• Ответственность квартиросъемщика в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств (например, при порче или поломке имущества);
• Возможность заведения домашнего животного. Если вы планируете перевезти питомца в арендованную квартиру, то стоит об этом заранее предупредить хозяина, кроме того, пропишите в договоре данный пункт на тот случай, если арендатор откажется от своих слов и запретит нахождение вашего животного в своей квартире;
• Порядок расторжения договора. Этот пункт для многих является наиболее важным, поэтому стоит подробно расписать, когда собственник должен предупредить квартиросъемщика о расторжении договора и как в таком случае будет производиться оплата или возврат уплаченных средств (если была предоплата).
Договор аренды на срок более года должен по закону регистрироваться в Управлении федеральной службы госрегистрации, поэтому для упрощения чаще всего договор заключают на более срок менее года, а затем его пролонгируют.
