Очень часто в жизни человека возникают обстоятельства, которые вынуждают его совершать различные манипуляции с собственной квартирой. Например, когда он переезжает в другой город или намеревается взять кредит. Нередко возникает желание обменять свою квартиру на более просторную, а иногда оценить своё жильё толкает любопытство: а какими активами я обладаю? В этой связи возникает проблема оценки реальной стоимости объекта недвижимости. Многие задаются вопросами: «Можно ли самостоятельно определить, за какую сумму продавать своё жильё, чтобы не прогадать? Или лучше не экспериментировать и воспользоваться услугами профессионалов?» У продавца квартиры есть выбор.
Разумеется, никто не хочет продешевить с жильём, и конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя. Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену. Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья. Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция. Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент её совершения...
И всё-таки, попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за своё жильё, не имея ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профессионалы, можно. Причём сделать это может каждый. Для этого необходимо лишь проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу. Выделите те квартиры, которые схожи с Вашей по метражу, количеству комнат, удалённости от метро, этажности, возрасту дома, инфраструктуре. Теперь отметьте самое дешёвое и самое дорогое жильё. После этого вычислите среднее арифметическое из указанных сумм – это и будет цена Вашего жилья. Не забывайте о том, что практически все собственники слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем. Не лишним будет поездить на просмотры других квартир, чтобы убедиться в том, как и какие факторы влияют на стоимость Вашего жилья. В профессиональной оценке этот метод называют сравнительным, и чаще всего для банков и прочих непродажных манипуляций с квартирой этим методом и ограничиваются.
Можно поступить ещё проще: позвонив в любое агентство недвижимости и представившись покупателем, Вы всегда узнаете от агентов, на какую минимальную сумму придётся раскошелиться человеку, приобретающему квартиру в том или ином районе.
Оценка недвижимости производится при помощи ещё одного незамысловатого способа. Какого? Всё очень просто. Вы подаете рекламные объявления о продаже квартиры в местные газеты и указываете примерную цену, которую определили, исходя из вышеуказанных пунктов. После этого следите за тем, сколько желающих откликнулось на ваше предложение. Если звонков много, то это признак того, что Вы указали заниженную цену, которую впоследствии можно несколько поднять. После этого Вы вновь исполняете роль телефонного диспетчера и контролируете ситуацию. Но следует отметить, что этот способ хорош для тех, кто никуда не торопится и имеет в запасе массу свободного времени. Не исключено, что только спустя год Вам удастся с максимальной точностью определить, сколько же стоит Ваше жильё. И конечно, если Вы ограничены во времени, и Вам нужно срочно продать жильё или предоставлять куда-либо справку об оценке, следует действовать по другой схеме: точная оценка стоимости недвижимости – это удел профессионалов.
Факторы, влияющие на стоимость квартиры
Как оценивают стоимость квартиры специалисты? Всё не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта по нескольким критериям, которые в конечном итоге и определяют его действительную стоимость. Вы уже проштудировали газеты, интернет-сайты о недвижимости, измучили риелторов по телефону и даже съездили на несколько просмотров квартир, аналогичных Вашей? Вот теперь Вам и пригодится систематизация знания критериев оценки.
Основными параметрами для определения стоимости квартиры являются следующие (в порядке убывания важности):
- месторасположение квартиры (престижность района и окружение), удаленность от центра города, а также близость к станциям метро и остановкам наземного транспорта;
- юридическая «чистота» квартиры (нет ли долгов, не является ли жильё предметом залога, не прописаны ли несовершеннолетние дети и инвалиды и т. д.);
- тип и конструкция дома (панельный, монолитный, «хрущёвка», «сталинка», новострой); сюда же относится и «статусность» дома – от откровенно-бюджетного до бизнес-класса и элитного (в домах разного статуса стоимость квартир одинакового метража может различаться в два, а то и в три раза);
- инфраструктура района – наличие школ, детских садов, магазинов, парков и т. д;
- техническое состояние здания – состояние выставленного на продажу объекта (наличие ремонта и его класс);
- этаж (первый и последний традиционно удешевляют квартиру на 10%);
- наличие балконов, лоджий;
- присутствие дефектов и недочетов (не узаконенная перепланировка или пристройка, окно выходит на козырек подъезда (сам вид из окон является существенным фактором), неудобный подход и подъезд к дому);
- количество комнат, метраж помещений и особенности планировки квартиры (совмещенный санузел, два санузла, просторная кладовая, большая лоджия);
- безопасность (домофон, консьерж, охрана, охраняемая территория).
В последнее время очень существенно влияет на цену экология района, благо экологическая карта города стала доступной в интернете. Всё это входит в сравнительный метод оценки жилья и может, как существенно повысить, так и понизить стоимость жилья.
Способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами
Сегодня на рынке существует огромное количество компаний, которые помогают в определении реальной стоимости жилья. Чтобы они сделали свою работу, Вы должны представить им правоустанавливающие документы на квартиру (документ о собственности), кадастровый паспорт и формы 7 и 9 (из паспортного стола). Ещё раз подчеркнём, что рыночная оценка недвижимости может производиться экспертом по индивидуальной методике. Нужно помнить о том, что это весьма специфичная процедура, поскольку на конечный результат её проведения влияют разноплановые по своей природе критерии.
Экспертная оценка стоимости объектов недвижимости происходит посредством трёх способов расчета:
- Затратный. Он основывается на том, что цена квартиры определяется, исходя из размеров затрат, которые владелец понёс при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию. Принимая во внимание данные факторы, он корректирует расчет.
- Доходный. Данный способ специально предназначен для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется, исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. Однако способ подходит исключительно для магазинов и торговых центров.
- Сравнительный. Этот метод считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется Вам относительно недорого. Кроме того, данный метод наиболее близок к реальности, то есть к конъюнктурной рыночной стоимости.
Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если Вам не понравится тот или иной способ оценки, Вы всегда сможете выбрать другого эксперта.
Оценка квартиры при ипотечном кредитовании
Итак, Вы планируете оформить ипотечный кредит, и сотрудники банка пошли Вам в этом вопросе навстречу. Вы должны знать о том, что здесь неизбежно возникнет проблема определения реальной стоимости Ваших будущих квадратных метров. Безусловно, кредитное учреждение предложит своего оценщика, однако не торопитесь верить в то, что в своей работе он будет руководствоваться принципом непредвзятости. Естественно, велика вероятность того, что он намеренно завысит стоимость Вашей будущей квартиры. Именно поэтому выбирайте банковские учреждения, которые предоставляют клиентам право выбора оценщика или согласны провести несколько независимых экспертиз, чтобы цена жилья была действительно объективной. Кроме того, останавливаясь на той или иной программе ипотечного кредитования, Вы должны заранее просчитать ликвидационную стоимость жилья. Другими словами, необходимо ответить на вопрос о том, сколько будет стоить ваша квартира, если её придется продавать в максимально сжатые сроки. Учтите тот факт, что рыночная стоимость жилья примерно на 30% выше ликвидационной.
В заключение мы хотим сказать, что вышеописанные рекомендации помогут Вам произвести оценку своими силами, и тем самым Вы сэкономите семейный бюджет. Однако помните, что в некоторых случаях без помощи специалистов Вам не обойтись. Также дать примерную оценку Вашей квартиры могут наши специалисты в рубрике «вопрос-ответ».