Ипотечное кредитование в Российской Федерации имеет совсем короткую историю, но уже успело породить массу негативных отзывов от граждан. Наши люди еще не привыкли к таким долгосрочным и обременительным долговым обязательствам. Выплата кредита в кризисных условиях становится для них непосильной ношей, от которой многие готовы отказаться. Причин для такого решения достаточно: за 20 лет можно потерять высокооплачиваемую работу, здоровье, семью, принять решение уехать за границу, а выплачивать ипотечный кредит все равно придется. Остается одно: продать квартиру в ипотеке.
Как продать квартиру в ипотеке самостоятельно
Значимым моментом для потенциального покупателя жилья всегда является сам факт наличия реальной жилплощади. Если вы пытаетесь продать квартиру, оформленную по ипотечному кредиту в банке, но находящуюся на стадии строительства, заранее готовьтесь нести убытки. Причем потери возможны как со стороны кредитного учреждения, так и со стороны продавца. Покупать шило в мешке по реальной рыночной стоимости решится только большой оптимист. Рассмотрим три возможных способа продажи квартиры в ипотеке.
Самостоятельно. Для этого надо приложить немало сил и обаяния и убедить кредитную организацию и потенциального покупателя квартиры в чистоте своих намерений. Порядок действий примерно таков:
-
Составить предварительное соглашение между продавцом (вами) и покупателем жилплощади и удостоверить его нотариально. Для банка это станет юридической гарантией переуступки прав и серьезности намерений покупающей стороны.
-
Участникам договор купли-продажи лично посетить отделение банка и получить от уполномоченного сотрудника кредитного отдела письменное согласие на совершение сделки. На дату получения заявления о переуступке прав определяется сумма общей задолженности и порядок уплаты. Впрочем, кредитор имеет полное право отказать в оформлении документов без объяснения причин.
-
Если согласие получено, то покупатель квартиры в ипотеке перечисляет необходимые денежные средства на счет банка. Продавец получает на руки свою закладную на квартиру по ипотеке и справку об отсутствии кредиторской задолженности. С этими документами можно идти в отделение УФРС и снимать обременение с жилого помещения, регистрировать договор купли-продажи и переход прав собственности на ипотечную квартиру.
-
В том случае, когда оговоренная сторонами цена квадратных метров оказалась выше общей суммы долга по ипотечному кредиту, недостающая сумма закладывается покупателем в банковскую ячейку (любую), получение денег из которой оговорено представлением зарегистрированного в соответствии законом договора и нотариально заверенной копией права собственности на квартиру.
Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке
Первый случай имеет достаточно авантюрный характер, поскольку результат таких действий в большой степени зависит от доброй воли банкиров. Их позиция в данном вопросе проста и прозрачна. Терпеть финансовые потери не хочет никто. Поэтому второй вариант, позволяющий ответить на вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке, включает в число заинтересованных лиц само кредитное учреждение.
Ситуацию можно обрисовать двумя небольшими штрихам:
-
заемщик в течение определенного временного промежутка не выплачивает свои долги, мотивируя подобное безобразие изменением жизненных обстоятельств;
-
застройщики находятся на грани банкротства, и факт возведения нового дома откладывается на неопределенный срок; люди, купившие квартиры в ипотеку мечтают от них избавиться.
В этом случае третье лицо, готовое выкупить долги заемщика (и мифическую жилую площадь) за полную стоимость для банковской структуры просто находка. Последовательность действий сторон при таком варианте несколько иная, но сходная с предыдущей. Отметим, что участников подобного соглашения немаловажно, что жилье существует в реальном воплощении. Поэтапно процедура выглядит следующим образом.
-
Покупатель, удостоверившись в кондициях квартиры в ипотеке, делает взнос денежных средств на банковский депозит (или забронированную ячейку) учреждения, выдавшего ипотечный кредит, достаточный для его полного погашения. Возможная разница в существующей цене квартиры и кредитной (что бы ни говорили, но недвижимость дорожает) заносится на отдельный оговоренный сторонами депозитарный счет.
-
Кредитный отдел банка на основании представленных платежных документов сам обращается в Регистрационную палату о переходе права собственности, предоставляет выплаченную закладную на квартиру в ипотеке, запускает стандартный механизм оформления договора купли-продажи недвижимости.
-
После прохождения всех инстанций и формальностей продавец имеет полное право получить маржу от продажи квартиры в ипотеке из банковской ячейки (если такой доход будет).
Очевидно, что в данной ситуации самые незавидные позиции у покупателя. Даже при наличии вещного предмета сделки, всех финансовых тонкостей отношений кредитора и заемщика он не знает. Возможность возникновения дополнительных финансовых претензий со стороны банковского учреждения достаточно высока, поэтому внимательно читайте все договорные документы.
Как продать ипотечную квартиру: покупка кредита
Многим людям свойственно переоценивать свои возможности. Сейчас у них хорошая работа, высокая зарплата, появились лишние деньги. В доме есть все, о чем только можно мечтать, самое время купить в ипотеку новую квартиру (жилье про запас). Без раздумий идем к кредиторам и оформляем ипотечный договор. То, что это бремя на 20 лет и проценты зашкаливают, нас не волнует. За такой промежуток времени ситуация может резко измениться: с работы уволили, здоровье подкачало, семейные обстоятельства изменились. Ипотечную квартиру нужно срочно продавать. Существует третий вариант: переуступка кредита. Фактически покупается не жилплощадь как таковая (конечно лучше, если она существует в физическом варианте), а долговые обязательства заемщика. Залог остается у банка, должник меняется.
-
Покупатель принимает на себя обязательства по выплате остатка денежных средств по кредиту, банк после проверки его платежеспособности, кредитной истории и оценки рисков дает согласие на передачу прав.
-
После этого три стороны: продавец, гражданин, желающий купить квартиру в ипотеке и кредитное учреждение, подписывают соглашение о переходе долговых обязательств и прав собственности на жилое помещение новому владельцу. Данный факт подлежит государственной регистрации.
При таком развитии событий финансовые потери продающей стороны неизбежны, поскольку оплачивать услуги банковского аналитического отдела на проведение экспертизы и госпошлины придется именно ей. Дополнительно возможна переоценка уже выплаченного взноса за жилье, который покупатель внесет на ваш счет. Ситуация на рынке недвижимости меняется так быстро, что попасть на спад спроса при жизненно важной необходимости продать квартиру в ипотеке легче легкого.
Есть еще один рискованный вариант (опять же для покупателя) продать ипотечную квартиру. Вы находите состоятельного гражданина, который единовременно полностью гасит все ваши кредитные обязательства перед банком, и оформляете на него право собственности на залоговое жилье. Выглядит симпатично, но на практике такие сделки возможны только между очень близкими людьми.
