Существующие излишки жилой площади, принадлежащие гражданам на правах собственности или по договору социального найма, не должны простаивать без движения на рынке недвижимости. Есть лишние квадратные метры в квартире или доме, значит, есть возможность их сдать нанимателю. Владеете пустующей квартирой, совсем замечательно. Получать доход от сдачи квартиры, фактически не прилагая никаких усилий для извлечения денег, это обычная мировая практика.
Как сдать квартиру выгодно и законно
Вопрос законности сделки решается достаточно просто. Наниматель и наймодатель заключают в простой письменной форме договор, главными условиями которого являются два пункта. Одна сторона обязуется передать во временное пользование и владение жилое помещение (характеристики его определяются соглашением). Другая сторона берет на себя обязательства по оплате определенной суммы за предоставленное жилье.
Название таких договорных отношений (наем или аренда) существенной роли не играют. Первый случай приемлем, когда квартиру решило сдать физическое лицо, аренда чаще всего фигурирует в отношениях нанимателя с юридическими лицами. Срок действия договора обычно ограничен (5 лет) но по соглашению сторон может быть бессрочным или пролонгироваться через определенный промежуток времени. Сдавший квартиру и наниматель могут в любой момент отказаться от соглашения, но оповестить своего визави о таком решении обязаны за три месяца.
Обратите внимание: договор найма не подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Дополнительными условиями договора аренды квартиры обычно являются следующие обязательства стороны нанимателя:
-
своевременное перечисление арендных платежей;
-
поддержание порядка и сохранности имущества;
-
оплата коммунальных услуг и других требований.
Сдавший в аренду квартиру гражданин в свою очередь гарантирует постояльцу комфортные условия проживания на снятой жилплощади. Договорные положения аренды могут быть достаточно произвольными, но должны учитывать возможные риски и специфику отношений сторон. В документе следует прописать следующие пункты
-
сроки найма (аренды) жилого помещения; условия пролонгации;
-
сумму ежемесячных арендных платежей, форму и порядок их внесения (наличный, безналичный расчет);
-
требования арендодателя по правилам эксплуатации недвижимости;
-
паспортные данные нанимателя и лица, сдавшего квартиру.
После подписания договора юридическая сторона вопроса решена, но прежде, чем ударить по рукам, задумайтесь, все ли вы сделали, чтобы отдать свою недвижимость в чужие руки за максимальную цену. Возможно, этот наниматель не последний, а на ошибках надо учиться.
Как правильно сдать квартиру: типичные ошибки
Существует несколько тонких моментов, на которые люди, сдающие невостребованные квадратные метры иногда не обращают внимания. Результатом такой невнимательности становятся конфликты с близкими родственниками, налоговой инспекцией, органами правопорядка и кредитными организациями. Попробуем пояснить.
-
Жилищный Кодекс РФ позволяет осуществлять все сделки с недвижимостью (в том числе, квартирами) исключительно собственникам жилья. Смотрите положения статьи 30 ЖК .
-
Если квартира находится в долевой собственности, то согласие на сдачу квартиры (или ее части) должны дать все собственники, иначе сделка будет признана ничтожной по решению суда и аннулирована. Данное положение касается, в первую очередь, интересов нанимателя.
-
Договор аренды (найма) жилого помещения должен подписываться в присутствии всех правообладателей, либо от их имени одним доверенным представителем; доверенность заверяется нотариально.
-
В случае, если сдающий квартиру гражданин сам проживает в ней на условиях договора социального найма, сдать такое жилое помещение он тоже имеет право. Сдача муниципального недвижимого имущества в аренду оформляется на основе договора поднайма, правовые основы которого регулируются статьей 76 Жилищного Кодекса РФ. Согласие на подобное правовое действие ответственного нанимателя должны дать все граждане, зарегистрированные в законодательном порядке в данной квартире.
-
Заключение соглашения об аренде квартиры или части ее может некое доверенное лицо, которому предоставлены все полномочия по заключению сделки. Для этого на его имя оформляется и заверяется у нотариуса доверенность установленного образца. Услуга платная, но освобождающая всех участников от лишних хлопот. Порядок заключения договора аренды и механизм взимания арендной платы представителю прописываются.
-
Последний нюанс, как водится, касается людей, которые приобрели запасную жилплощадь по ипотеке, временно на ней не проживают и пытаются сдать ее для получения дополнительного дохода. Идея разумная, но следует помнить, что в кредитной организации, которая выдала вам деньги на покупку нового жилья, тоже работают профессионалы. Согласие банка на подобные действия лучше получить официально и в письменной форме, иначе неприятностей не оберетесь.
Как правильно сдать квартиру в аренду
Начнем с подготовительного этапа. Люди, продававшие свои старые автомобили, прекрасно знают, что такое предпродажная подготовка. Что-то надо замазать, где-то отмыть. Стать квартиру за хорошие деньги без наведения внешнего лоска так же сложно, как продать десятилетний Форд. Процедура генеральной уборки и выноса лишних вещей не займет много времени, но потенциальный наниматель увидит совсем другую квартиру, а сдающий ее может совершенно спокойно повышать размер арендной платы на 20-30%.
Человек, сдавший квартиру, может повлиять на доходы внутренним интерьером, свеженьким ремонтом, но дело это затратное, поэтому не всегда окупается. По статистике риэлтерских агентств в наше время выгодно сдать можно любую квартиру, даже на пятом этаже хрущевки. И все же на размер арендной платы влияют в первую очередь объективные факторы:
местоположение квартиры с точки зрения удаленности от центра и развитости инфраструктуры (магазины, школа, детский сад и пр.);
-
технического состояния квартиры, качества отделки, количества комнат, планировки и площади жилых помещений;
-
типовая серия многоквартирного дома, в котором человек, сдавший в аренду квартиру, полагает поселить новых жильцов; качество перекрытий, состояние несущих конструкций и инженерных сетей, этажность здания, наличие лифта и т.д.
-
транспортная составляющая: близость от остановок наземного транспорта, станций метрополитена, состояние подъездных дорог;
-
дополнительный сервис: консьерж, закрытая стоянка для автомобиля, регулярная уборка прилегающей территории; вариант сдачи элитного жилья, когда сам владелец, сдающий вам квартиру, пользоваться ей не собирается долгое время;
-
установленный срок действия договор аренды; статистически, чем продолжительнее договорные отношения, тем ниже арендная плата.
Если вы решили сдать квартиру в аренду, учтите, что наниматель будет скрупулезно рассматривать все перечисленные выше детали, ваша задача: представить товар в наилучшем виде. Правильно оформленный договор и акт сдачи-приемки уберегут от рисков (берите залог), грамотно представленный объект поможет поднять цену на сдаваемую недвижимость.
